【按揭智库】一手居屋及白居二按揭有什麽要注意？

一手居屋及白居二按揭有什麽要注意？

 

出售居者有其屋计划单位2020的搅珠结果经已尘埃落定，有人欢喜有人愁。公布结果当日，我们也接获不少客人查询，有关居屋按揭又有什麽限制和要注意的地方?

     

问: 客人张先生本已帮家人担保按揭物业，现欲以白表身份购买一手居屋单位，他仍可合资格申请9成按揭吗？会否需按照现时楼按措施降低按揭成数1成?

 

答: 由於一手居屋属於政府资助物业，并享有政府担保期，有别於私楼措施，银行一般可接受无需下调按揭成数，张先生同样可以申请9成按揭；不过，市场上银行对上述做法有所不同，亦有部份银行需将按揭成数下调1成，所以，建议客户可向中原按揭或银行查询，以便客户可更顺利申请达9成按揭。

     

问: 李小姐月入2万元，希望可购入定价约400万元的新居屋单位。如果她以白表身份借足9成按揭，她的入息未能符合供款占入息比率和通过压力测试，所以她希望可加入姊姊作为担保人。

 

答: 就新居屋按揭来说，银行获房委会提供按揭担保，故此银行原则上不会要求借款人增加担保人，一些银行只要求按揭申请人申报每月个人入息或家庭总入息及提供证明文件，供款能力足够便可，未必需要完全通过压测。而有些银行仍会为申请人进行压测，倘若入息不足以通过压测，或要求客人加入与申请人同住的咨询人，咨询人并需申报其入息。

 

 

一般而言，无论一手居屋或居屋第二市场单位，白表或绿表人士，申请人只可选择最优惠利率按揭计划(即P按)，同业拆息利率计划(即H按)并不适用。

 

至於按揭年期方面，一手居屋还款年期长达25年；而白居二的按揭年期原则上亦长达25年，但需留意实际上未必可获银行批足25年，这是因为房委会向银行提供的按揭还款保证期以30年期为限，由首次转让日期起计算，银行一般会以30年减去楼龄计算尚余担保期，如果二手居屋的楼龄较大，银行或会根据余下的担保年期作批核，确保按揭余款在担保期完结前降至6成水平。

 

假设在居屋第二市场一个未补地价居屋售价为600万元，余下担保年期只有9年，由於白表客人最多可申请9成按揭即540万元，以实际年利率2.5%计算，这个案未必可借足25年，因为担保期完结时，其贷款余额为383万元，多於楼价之6成，银行或只会批出最多507万元或调整还款期至22.5年，以确保９年後的贷款余额不多於360万元。个别银行接受客人以25年还款期计算之9成按揭，但唯一条件是担保期完结时需将按揭成数降至6成，即是客人或需补回首期差额。

 

同样以上述例子计算，如果担保年期剩余12年，贷款余额於担保年期完结时为322万并低於楼价6成，一般而言，银行可批出9成按揭及批足25年还款期。基本上，假如首次转让日期为19年以下，大部分银行可批出的还款年期⾧达25年。

 

总括而言，对於一手居屋的按揭申请，申请人只需申报家庭每月总入息便可，但个别银行对於居二市场物业的审批仍然比较严谨，按揭审批准则或会与私人住宅一样，建议购买及承造二手居屋前，可向我们按揭顾问或银行查询。