2017年楼按市场前瞻报告
30/09/2021
美国合乎预期加息 63%有意置业人士意欲不变
中原按揭料2017年港P最多加0.25厘 按息维持低于2.5厘
2016年踏入倒数阶段，美国自去年12月后，终于再次落实加息，港息走向再次成为巿场焦点，中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤表示，香港是否需要跟随美国加息需视乎港美息差、本地资金充裕状况及流出规模等因素，连同是次美国加息，美息累计上调两次共0.5厘后，港美息差仍最少有半厘缓冲，预料香港最快将于明年下半年开始加息，料明年港P加幅会少于0.25厘，按息主要仍处于2.5%以下低水平，远低于过去20年平均按息4.1%。至于息口走向的影响方面，中原按揭经纪委托香港大学民意研究计划进行《公众对本地楼巿及置业意欲意见调查》结果显示，63%有意置业人士指美国加息不影响其入巿意欲，反映巿场已消化美国加息的影响。
按揭巿道方面，王美凤指出，受去年第四季至今年首季楼市主要处于疲态状况影响，今年上半年按揭贷款数字出现显著跌幅，下半年市况迅速回暖，一手新盘热卖、楼市购买力释放带动物业交投上升，总结全年计，按揭贷款量有望跌幅收窄，料2016全年新取用按揭贷款量较2015年减少12.9%至6.4万宗，金额则按年回落13.9%至2,100亿元。展望2017年，王美凤预期，11月辣招影响上半年按揭量，虽然明年市场存在加息因素，但预期加息步伐十分温和并渐趋较明朗化，明年环球资金仍要寻找出路，相信本港楼巿仍能展现优势，受惠于经济及就业环境维持稳定、市场资金充裕、维持低息环境、借贷防守力强等因素，料楼市可因此维持平稳发展，有利按市贷款量维持轻微正增长，估计2017年全年新取用按揭将增加3.1%至6.6万宗，涉及金亦会增加3.8%至2,180亿元。
1) 明年港P加幅不多于0.25厘 按息处2.5%以下低水平 低息环境持续
美国联储局宣布上调联邦基金利率0.25%，王美凤指出，美国自去年12月首次加息后，一年后才再重启加息，相信美国是次加息后需要时间让市场消化，以及观察加息对经济及外围环境的影响。环球注视美国候任总统的政策方向，若然落实其主张刺激经济、推动基建的政策，美国通胀将加快向上，相信这亦是美联储局预期明年加息次数加快至3次的原因之一；但鉴于美国以外其他主要经济体的货币政策仍以宽松为主，若美息上升过快将令美元加剧走强，不利美国出口及经济，加上环球经济前景仍然存在多个不确定性等因素下，相信美国加息步伐仍以温和缓慢为主，以免掉头打击经济。王美凤预料明年美国加息次数不多于2次，每次幅度0.25厘(1/4厘)，截至明年底美国联邦基金利率不高于1.25厘水平。
王美凤表示，联系汇率制度下，港息未来需跟随美息走势，但实质上港息未必需要完全跟随美息的调整步伐及幅度，当中可视乎港美息差、自身资金充裕状况及资金流出规模等因素而决定。目前本港银行体系结余仍超于2,500亿元高度充裕水平，过往海啸前本港银行体系结余最高亦仅约550亿元水平；而对上一次加息及减息周期，本港之加息及减息幅度均少于美国(见下表)。上一次加息周期美国累计加息17次，本港较美国延迟近9个月加息，加息仅9次；美息合计加幅达4.25厘，港息没有跟足，加幅仅3厘；而美国在上一次加息及减息周期分别加突及减突1.25厘及2.25厘，故此基本上港美息差应最少有1厘缓冲，美国今次决定加息，美息累计上调两次共0.5厘后，港美息差仍最少有半厘缓冲，本港可有条件迟于美国加息。
王美凤指出，目前资金充裕情况下，即使拆息最近上扬，最近1个月拆息与最优惠利率(P)息差仍超于4厘，海啸前10年H/P息差平均是3.5厘，料明年1个月拆息最少上升至1厘以上水平，以及银行体系结余显著减少，本港才正式上调存贷息率；估计需待美国明年再加息两次，美国联邦基金利率最少上升至1.25厘水平 (即由2015年12月至明年合计加幅达1厘)，本港才会跟随加息，预期香港最快将于明年下半年始加息，而且加幅不多于0.25厘，料明年按息仍处于2.5%以下低水平，远低于过去20年平均按息4.1%，低息环境持续。
市场早已对是次美国加息作心理准备，王美凤认为，料未来加息步伐温和，亦足有时间让市场适应息率变化。本港短期内未有需要跟随美国加息，故息率单一因素对本港影响轻微。本港已有一系列楼按措施防守，目前供楼业主的平均供款占入息水平处于约33.8%之低水平(数字来源：金管局《货币与金融稳定情况半年度报告》)，即使未来累计加息幅度高达3厘，平均供款占入息比率仅升至46.5%，仍属偏低健康水平。
中原按揭委托 香港大学民意研究计划
《公众对本地楼巿、息率及置业意欲意见调查》
美国加息 63%有意置业人士意欲不变 72%所有受访者接受加息
为了解加息的巿场反应，中原按揭经纪于2016年12月委托香港大学民意研究计划进行《公众对本地楼巿、息率及置业意欲意见调查》，调查目标访问对象为18岁以上的香港居民，探讨如果12月份美国加息对公众置业信心的影响，以及公众对息口增幅的接受能力。 调查于12月2至8日进行，受访的1,017名巿民当中，有332名有意置业人士，其中63%表示他们的置业意欲不会因美国加息而改变，相反只有25%有意置人士会因美国加息而减少置业意欲，数据反映出，公众对美国加息的消息早已消化，加息对其置业的意欲影响不大。
与此同时，被问及如果香港加息，截至2017年底，被访者可接受的加息幅度是多少﹖结果有72%的受访者可以接受加息，当中25%接受不超过0.25厘的加息幅度，19%接受不多于0.5厘，13%接受不多于1厘，整体平均可接受的加息幅度为不多于0.6厘，另有7%受访者不接受加息，21%则表示不知道，反映出公众对美国加息属意料之内，接受能力颇高。
王美凤指出，调查结果反映巿场已消化美国加息，对本港加息亦早有预算。事实上，以贷款额100万元、25年期计算，以目前P按2.15厘计，每月供款为4,312元，倘未来加息0.25厘，供款增加124元或2.9%，至每月4,436元，影响轻微。此外，金管局规限置业人士在承造按揭时，必须通过加3厘的压力测试，相信已有足够缓冲给供款人应对加息风险。
2) 2017年新取用按揭料增至6.6万宗(+3.1%)及2,180亿元(+3.8%)
展望2017年，王美凤预期，11月辣招影响上半年按揭量，虽然明年市场存在加息因素，但预期本地加息步伐十分温和，相信息率因素对市场影响轻微。虽然美元走强原则上不利港楼资产价格，但事实上，美汇指数已由2014年中起进入升轨，期间对本港楼市大致未构成影响，明年环球资金仍要寻找出路，本港仍能展现优势，受惠于经济及就业环境维持稳定、市场资金充裕、维持低息环境、借贷防守力强等因素，料楼市可维持平稳发展，有利按市贷款量维持轻微正增长。估计2017年全年新取用按揭将增加3.1 %至6.6万宗，涉及金亦会增加3.8%至2,180亿元。
明年拆息将升至正常水平 银行或转推P按 H按比例将回落
王美凤指出，今年第四季银行同业拆息持续上升，H按常用之一个月期拆息由首三季平均0.25厘上升至最近0.66厘(以12月15日计)，升幅达0.41厘，主因是美国加息预期升温下美元拆息上升及年结前拆入资金需求增加所致；明年拆息将基于港美息差拉阔、银行体系结余有可能减少等因素逐步上升，料拆息将升至正常水平，海啸前10年H/P息差平均是3.5厘，目前H/P差距仍达4.3厘，料1个月拆息将升至1厘以上水平。拆息早于加息周期前逐步回升属正常现象，这情况亦发生在对上一次加息周期，04年5月时平均拆息为0.09厘，及至05年2月份时，平均拆息升至1.27厘，当时本港未随美进入加息期，而拆息已上升达1.18厘。
对于现有H按用家来说，即使拆息率先上升，影响只属轻微，原因是H按普遍均设有P按为基准的封顶息率。倘若拆息上升至触及封顶息率，H按用家便可按P按息率供款，P未加的情况下，息率升至2.15厘止步。对于现时新造H按用家，按息低至H+1.35%，实际息率约2.01厘，当拆息上升至0.8厘方会触及封顶息率，而对于今年前已选用H按的用家，按息普遍是H+1.7%，实际息率已达2.36厘触及P按封顶息率(现为2.15厘)，故目前已按封顶息率2.15厘供款，实际加幅仅限于0.2厘，暂不用再受拆息上升影响。
年结因素过后，明年拆息有机会稍为回稳，但于第二季将进一步上扬，当1个月拆息上升至1厘水平，以现时H按息H+1.35%计，实际息率便达2.35厘，已高于P按封顶息率一般为2.15厘，料届时银行将转推P按为主，市场上H按选用比例将回落。
4)明年二按提示服务推行下 财务公司二按比例减
王美凤表示，明年二按提示新措施推出后，相信财务公司不会再于新造一按物业之上再进行二按登记，但已获银行同意的二按贷款如发展商为新盘提供的二按配套则不受影响，相信会令财务公司承造二按比例减少。对于有提供物业贷款的财务公司，他们将变阵部署： 1. 若资金背景具实力，或加重经营一二按包办之有抵押贷款，无需涉及银行一按； 2. 与银行一按同步之二按将转为无抵押贷款，有关贷款不会在土地注册处登记，这情况下息率将较以往高，料用作完成交易之过渡贷款为主； 3. 物业套现之二按将分为两个处理方法，若属于明年起之新造按揭，有关二按将转为无抵押贷款，即使砖头价值可用作评估借款人资产，但由于并非用作抵押，贷款息率将会提高，但若属于未有参与二按提示服务的旧有按揭物业，不排除有财务公司仍会继续提供物业二按套现。
2016全年新取用住宅按揭额料达2,100亿元 按年跌13.9%
回顾2016年按揭市道，王美凤指出，受去年第四季至今年首季楼市主要处于疲态状况影响，二手交投大幅萎缩，不过，第二季起巿况回暖，发展商加快推盘步伐，财务安排层出不穷，带动整体楼巿向好。2016首10个月计，新批按揭贷款金额较去年同期减少10.2%至2,277亿元，宗数较去年同期减少9.8%至67,852宗，新取用按揭金额较去年同期减少25%至1,614亿元，宗数较去年同期减少23.2%至49,819宗。
由于下半年按揭业务较理想，带动全年新取用按揭贷款量跌幅将收窄，王美凤预期，全年新取用按揭贷款量会较2015年减少12.9%至6.4万宗，金额跌幅略大，按年回落13.9%至2,100亿元。
H按减息潮带动 转按业务表现优于大巿
王美凤指出，今年银行竞争激烈，H按减息潮不断，年初优惠已延至存款挂钩计划，H按息一减再减，楼价上扬及低息环境持续令转按/加按套现的个案显著增加，今年首10个月计，金管局录得19,828宗新批转按个案，较去年同期增加6.1%，金额高达565.86亿元，较去年同期增加13.7%，表现优于大巿。
汇丰夺全年现楼、楼花按揭巿占双冠机会高
王美凤指出，2016年首11个月累积现楼按揭登记有61,513宗，按年减少16.9%，汇丰银行以巿占率20.8%领先(见表五)，与第二位中银(香港)(市占率20.4%)，两者的差距由累积10个月的58宗，扩大至273宗；而楼花按揭登记期内有5,701宗，按年减少44.2%，汇丰银行以巿占率25.5%暂时高踞累积楼花按揭登记榜首，第二位渣打银行(市占率20.9%)(见表六)；今年现楼及楼花两个按揭巿场竞争十分激烈，暂计汇丰银行夺得全年现楼按揭一哥呼声较高，且看中银于12月份能否扭转，令冠军得主出现变数；至于汇丰夺全年楼花冠军的机会相当高，若汇丰今年同时取得现楼及楼花双冠军，将取代去年连续四届现楼冠军的中银及连续三届楼花冠军的渣打，并自2010年后再次成功夺双冠位置。
