2025港息前瞻 (上)

去年本港银行于9月份跟随美国启动减息周期，及后再分别于11月及12月下调最优惠利率(P)，累计去年银行三次减P共达0.625厘，由于市场主流银行同业拆息计划(H 按)现时以P为基准之封顶息率计算，当P下调，新造按揭及正在供楼的H按或P按用家的按息均可下降。

去年银行提速减息可谓优于市场预期，9月银行启动减息时，1个月港元拆息跌至3.6%逾两年低位，但其后拆息持续回升至高于4%水平徘徊，12月1个月拆息升至平均达4.46%，反映银行资金成本未有在9月份启动减息后下降，在一些市场因素下，第四季拆息在减息周期持续下不跌反升。然而，年内银行仍分别于9月、11月及12月累计三度减P，供楼人士都可提早享减息。银行对于调整P之考虑，或涉及多个因素包括贷存息率资金成本、息率未来走势及贷存业务取态等。踏入2025年，1个月同业拆息终于在1月中回落至4厘之下，1月14日报3.99%。

去年银行三次减P后，业主及置业人士的供楼负担减轻了多少?市场主要按息为H+1.3%，以封顶息率P-1.75%(细P)计，最优惠利率P由去年5.875%逐步降至现为5.25%，按息由4.125%降至3.5%，息率共减0.625厘，以目前平均新批按揭额约450万元、30年还款期为例，每月供款已累减$1,602(减幅达7.3%)，利息部份减少达$2,344 (减幅达15%)；而对于准买家而言，减息后最低月入要求亦减少达7.3%，由$43,618降至$40,414。从以上可见，三次减P已明显有助业主减轻供款负担，亦降低了置业人士的上会要求。

现时按息主要是3.5%，此水平已明显低于30年平均按息4.09%，今年减息周期延续，息率走势将会如何? 下期再续。

 

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

 

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