首期多少影响「供平过租」 多角度比较供楼租楼

随着本港展开减息周期，加上楼价与租金走势背驰，渐多人注意到物业市场「供平过租」的情况趋增。「供平过租」、「租平过供」泛指用家在选择置业供楼或租楼决定之比较，「供平过租」照字面意思指供楼金额平过租金，根据过往纪录，较普遍和持续性出现「供平过租」的时段均在减息期出现。

以楼价$600万作为例子，引用现时减息后市场主要按息3.875%、平均按揭成数6成、30年还款期及平均租金回报率3.5%计算，月供$16,929对比月租$17,500，即每月租金高于按揭供款，反映市场上「供平过租」的个案在本港启动减息后增加。主因是近年楼价下跌、租金呈反向上升，去年至今楼价累跌逾15%，租金却上升15%，促使在减息初期，按息未至于明显下跌便开始出现「供平过租」。

然而，上述乃计算上的参考数字，影响因素主要包括楼价与租金走势、按息水平及走势、选择的按揭成数及还款期等。心水清的人会明白，供楼金额是随着业主付多少首期、选用之按揭成数及还款期而出现多与少之变化，例如若不是以市场平均6成按揭计算，而是以用家选用9成按保计算，贷款额增大自然亦令供楼金额增加，对比租金亦不会出现上述「供平过租」的效果了。

又试试以上述例子但改以现时一般银行楼按上限7成按揭计算，月供增至$19,750，高于月租$17,500；然而，所谓「供平过租」或「租平过供」只是按一个假设基准去计算作对比，只是以一个简单的平面角度作比较，但供楼与租楼从来不应只简单比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划，以及流动资金与资产价值等。

租金属于纯支出，而在置业上会的供楼金额中，一部份是利息支出，另一部份则属于本金。同样以$600万单位为例，前文提及承造7成按揭，30年还款期，以现时按息3.875%计，月供$19,750，而此单位之月租为$17,500，单看月供贵过月租；但在每月供楼金额中，利息支出实质是$13,563，余下约$6,187属本金。若纯以支出作比较，上述单位现时按息支出低于租金约22%，这是以另一角度去看「供平过租」。当然，置业人士需要准备首期，亦需负担厘印费，按月除了供楼，亦有恒常开支如差饷、地租(部份物业无需地租)及管理费等。故此，供楼与租楼的决定不宜只就月供和月租金额作比较。

从上述例子，按息降至低于3厘将出现月供低于月租，而事实上，过往当按息处于3厘以下水平，市场上亦较普遍出现「供平过租」个案，但若然租金继续上升，「供平过租」情况亦会加快出现。然而，若将按揭成数调整至6成，即是以市场平均数字计算，现时按息水平3.875%下之月供已低于平均月租。本港已进入减息周期，当未来按息进一步下降「供平过租」的情况将会更显著。

以上提及若以7成按揭计，平均数字上并未出现「供平过租」，但留意，市场上不同区域或新旧屋苑单位的租务情况有所不同，对于租金上升速度较快之单位，租金回报率高于一般水平的单位，其实已现「供平过租」；例如是租务畅旺、交通方便、或邻近核心写字楼或大学区域的楼盘，又或者楼价走势比市场更明显追不上租金升幅的单位。举例，根据最近数字，九龙湾得宝花园的平均租金回报率达4.9%，高于平均之3.5%，以一个约265呎单位为例，叫价及物业估值约$320万，以7成按揭及30年还款期计，月供$10,533明显低于 月租约$13,000，而供款中$7,233属于利息支出，对比月租支出差幅更大。

买楼一直是很多人的目标，不少人均希望拥有自己的安乐窝，入市后单位可作居住用途，亦附有投资价值，当楼价向上，业主便可坐享财富升值，又或可透过物业升值而获得更充裕的首期更换面积大些或较理想的单位；但当然，业主亦需承担楼价一旦下跌的风险，又或者需有持货能力或承受楼价波幅的准备。

至于租楼的好处是所需成本少，无需筹措首期及厘印费，只需预备按金及支付每月租金，租金一般已包括管理费、差饷、地租。换言之，租客可保留更充裕的流动资金实现其他计划，亦无需承担楼价下跌的风险，租约期满可因应需要(例如工作或子女上学地点的变动)选择搬迁。不过，租住单位虽则弹性较大，但却没有长远定居的保证，业主或年年加租，又或基于自用或其他原因于完约后收回单位。租客亦不能按自己喜欢的风格随意装修单位，而不少人不喜欢租楼的原因是，租金纯属支出，不能如买楼般可累积资产财富。租客租楼十年廿年就只是净付租金，但业主供楼犹如储蓄，供满层楼拥有全部业权，可将单位留给后人。

 

上文转载自置业家居专栏

中原按揭董事总经理王美凤

 

立即了解格到抵按揭计划

获得进一步了解详情，欢迎与我们的专业按揭顾问联系。

中原按揭客户服务热线 2889 2886 | Whatsapp 9228 2138