认识普及的「All monies」按揭契 对你有何影响?

楼宇按揭属于有抵押贷款，银行向借款人提供物业贷款，当中以借款人的物业作为抵押品。尽管按揭借款人向银行借取的是一笔固定金额，例如楼价$800万获批7成按揭，按揭金额为$560万，但一般情况下，银行安排与借款人签订的按揭契当中，却并非属于一个固定金额的契约，而是列明以「All monies」(又或All moneys) 形式，是什么意思呢?

「All monies」字面是所有金额，实质是指有关按揭物业属于借款人在该银行「所有债务贷款额」的抵押品，即是说，有关按揭物业不单只限于作为按揭贷款的抵押品，若果借款人在该银行尚有其他贷款例如是私人贷款、汽车贷款、信用卡欠款、或其他类别贷款，有关按揭物业亦可作为这些贷款金额的抵押品。换句话说，「All monies」形式之按揭能让银行对于借款人在该行的债务有更大的保障。

除了对银行的保障，按揭契约以「All monies」形式进行亦为借款人增加弹性。持有物业资产具变现功能，传统上买入物业作为资产可作储蓄及投资，基于物业属于有实质住房功能的资产，可自住可出租，亦可在需要时将砖头作为抵押品套现资金，市况向好时亦有资产升值及抗通胀之优势，「All monies」形式的按揭契约正正是方便业主在需要时可向按揭银行申请加按套现金额，获批后无需再进行律师楼造契手续，只需由银行简单签订有关加按贷款协议。

按揭贷款普遍属于「All monies」形式，这不只是按揭申请人需要认识及注意的一点，准备入市的买家亦需留意这一点有可能延伸之风险。一般而言，买方在购入物业及签订临时买卖合约的同时需支付订金，细订连大订一般为楼价之10%，对于二手物业买卖，凡物业尚有按揭未还清，一般会建议将订金先托管在卖方律师楼，而不是在签约时立刻将订金交予业主，作用主要是保障买方，避免业主基于负资产又或负债问题在交易完成前挟订逃走之潜在风险。加上偶有出现假冒业主事件，先托管订金亦方便买方律师楼按文件核实业主身份。

二手物业的临时买卖合约很普遍列有托管订金的条款，当中列明发放订金予业主之条件，一般是当卖方能证明楼价尾数足够清还物业现存之按揭贷款及法定押记，便可将订金发放予业主。然而，如何辨识楼价尾数足够清还物业现存之按揭贷款及法定押记? 一般来说，律师楼会依据合约条款向银行查询有关赎回按揭物业的尚欠款项，银行亦会因应有关查询而回复金额，例如物业成交价$800万，扣除买卖订金共一成$80万后，楼价尾数是$720万，银行覆函表示赎回按揭物业的尚欠金额是$500万，律师楼便基于符合放订条件而同意卖方律师将订金发放予业主。

要留意的是，正如上述提及按揭贷款属「All monies」形式，若借款人在该银行尚有其他类别贷款，有关按揭物业亦可同时作为相关贷款金额的抵押品。换句话说，若借款人在该银行尚有其他债务，银行回复赎回按揭物业的尚欠金额可能不只$500万，单单偿还按揭欠款亦非必然等于已清缴可赎楼的债务，若然律师楼已获悉楼价尾数未足够清还有关按揭物业涉及之欠款，便不会将订金发放予业主。但吊诡的是，银行虽然有权将按揭物业作为借款人在该行所有债务欠款的抵押品，实际上却不一定会执行这项权利，大部份银行是视乎借款人的还款纪录有否变差而决定是否引用这项权利，原因是，若果借款人已有拖欠情况，银行基于坏帐风险已增加，故或会引用这项权利要求借款人同步清还按揭欠款及在该行所有债务方可赎回物业，银行方会放契。

在不常见但有能的情况下，若果刚巧在律师楼放订予业主后，银行却在期间亦基于借款人有拖欠情况而决定行使「All monies」权利要求业主需清还所有债务方可赎回物业及放契，而涉及之债务金额又是较大的话，买方的风险便突然增加。更甚的是，若然不幸地业主的财务状况已不济，无法偿还该银行之所有债务，银行因而未能放契导致交易告吹；这情况下买方当然是追索订金及涉及之赔偿，但万一业主已申请破产，买方最终可能需按程序费时追索又或甚至未能讨回订金而遭受损失。

上述可见业主有「All monies」按揭在身对于买方可能涉及之风险，若要增加保障，买家可向业主要求将所有订金托管至完成交易，而不是在交易期内因应楼价尾数足以支付银行回复的现存按揭欠款便放订；但当然，这方面需要业主同意方可成事，始终合约需由双方同意协订，而上述亦属于不常发生之情况，买方可因应实际情况衡量。

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

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