汇丰P温和加幅0.125%料其他银行跟随 按息将升至3.625%水平
27/07/2023
美国恢复加息0.25厘 符预期 汇丰P加幅0.125%少于美息
中原按揭王美凤：
本港1个月拆息今日报5.25% 再创近16年新高
美国联邦基金利率目标区间上调至5.25厘至5.5厘，是去年3月以来第11度加息，符合市场预期。中原按揭董事总经理王美凤指出，本月反映银行资金成本的1个月拆息继续上扬并平均处5%水平，今天(26日)1个月拆息更上升至5.25%，再创过去近16年新高，明显高于目前按息3.5%逾1.5厘，反映银行资金成本持续有上升压力，现时美国落实加息0.25%，具指标影响力的汇丰银行已宣布上调最优惠利率(P) 0.125%，加幅较美息温和，料其他银行将陆续跟随，加息后市场按息将升至主要3.625%。
港P加0.125厘 月供增幅1.6% 金管局统计供楼人士最新DSR处39%健康低水平
随著本港加息0.125%，现时普遍供楼人士选用的H按封顶息率将升至3.625%，每$100万按揭额，每月供款增加约$70 (30年期计)，加幅1.6%；以市场平均按揭额约$500万为例，月供增约$350(更多计算例子详见附表)。 根据金管局今年发出之《货币与金融稳定情况半年度报告》，供楼人士之供款占入息比率(DSR)仍处39%之健康低水平(3月报告之1月份数字)，反映置业人士经历去年起之加息周期供款能力仍高，面对息率上升的防守力亦高，加息构成实质影响不大。
美息加11次累计5.25% 港P加5次累计0.875% 单计温和加幅对楼巿影响不大
王美凤表示，汇丰银行今天确定上调最优惠利率(P)0.125%，加幅温和属市场预期下限，加幅亦少于美息，由于加息期已几近见顶，意味年内本港按息仍低于4厘水平，现合共五次加息累加0.875%，相对美息已11次上调累加5.25%，相信加息对供楼负担之影响仍属大众接受幅度。预期本港按息于年内仍处3厘多附近水平，不高于过往历史30年平均按息约4%，相信市场已逐步消化加息因素，单计加息因素对楼市实质影响不大。
在加息周期抗加息方法
王美凤提醒，在加息周期，按揭用家可多注意抗加息方法以收悭息之效：
- 市场现有多个P，货比三家按揭优惠 – 是次加息周期，有个别银行上调最优惠利率的幅度不一，导致现时市场上出现多达5个最优惠利率P，加上银行现时因应不同贷款额、不同按揭客户提供分层息率及优惠，按揭用家需要货比三家以获得最佳优惠。
- 善用按揭存款相连户口 - 现时按揭计划普遍提供按揭存款挂钩优惠，存息与按息一致；当按息升至3.625%，存息亦是3.625%，用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，便可赚取高存息收入以抵销按息支出，等同降低净按息。
- 提早部份还款/或 善用扣减本金作用的按揭存款综合户口 - 在加息周期，降低按揭本金可节省利息，除了提早偿还部份按揭本金，市场上另有一款弹性较大的按揭存款综合户口计划，借款人随时将资金及储蓄存放于综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，可享有扣减本金省息的作用之余，持续性存款同步具有缩短还款期之作用。
- 转走新盘高成数一按 – 发展商提供的高成数一按一般设有初期低息蜜月期，用家宜及早于息率跳升前瞭解转按至银行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险，随著政府现时放宽按揭及按保成数，转按门槛降低更容易。
