负资产仅属账面计算 保持准时还款要紧

金管局日前公布2022年第4季负资产住宅按揭宗数升至12,164宗，属18年新高水平，原因为何? 负资产是指物业的当前市值跌至低於未偿还之按揭余额，例如业主以$680万购入物业，单位市值降至$575万，但尚欠银行按揭$595万，由於按揭欠额多於资产价值，该单位便已列为负资产，负资产与楼价跌幅、高成数按揭数量及尚欠按揭余额有关。由於过去十多年楼价未有出现显着跌幅，当去年楼价跌幅累计达15%，较新造的9成按揭偿还本金不多，便较易列入负资产行列。

 

近年放宽按保推出林郑plan及财爷 plan，帮助有需要用家上车，高成数按保的市场比例由2019年林郑PLAN推出前约1成升至现时约3成，故此当楼价跌穿1成或以上，在账面上计算的负资产个案便明显增加。而2022年第4季负资产宗数按季大幅升近22倍，原因是去年截至第3季楼价下跌约8-9%，平均未跌穿1成界线，然而第4季楼价进一步下跌达7%，故此负资产宗数便显着上升。

 

其实单单负资产本身不等於已构成问题，亦不等於即时风险已增加，还得视乎按揭用家的还款能力有否转差，就业环境有否恶化而导致断供率上升、银主盘增加才会增加实质负面影响。现时负资产个案当中并无任何拖欠3个月以上的纪录、供款负担比率仍低、失业率续跌至3.5%甚低水平，经济就业环境进一步向好，即使负资产宗数上升，所带来的实质信贷风险及市场风险仍甚低。再者，今年通关复常、逐步解除防疫措施及息率见顶等利好因素带动楼市回暖，买家入市步伐加快，楼价已止跌回稳并开始出现反弹迹象，首季新盘陆续推出将进一步巩固买家信心，料楼价於今年首季将重拾升轨，预期未来负资产数字将掉头回落。

 

市场上有疑虑指出放宽按保推高了负资产数字，说法上很易令人误会，按揭保险计划有助於有需要置业人士上车，故适时根据楼价水平及楼市状况调整计划才可让更多用家落实置业计划，若使用率过低并非好事，等於计划未可发挥应有功能；现时按保使用率已回升至正常水平，林郑PLAN及财爷PLAN的推出确实有助用家增加置业机会。事实上，按揭保险计划为有实际住屋需要的用家而设，借款人属於自用物业用家，亦需符合既定条件方可获得贷款，例如9成按保用家须为固定收入及首次置业人士，并须通过供款占入息比率要求，故此按保用家的拖欠供款率相对较低；现时按保计划的拖欠比率几近零仅0.01%，较整体住宅按揭的拖欠比率0.06%还要低。而且，按保并非一般按揭，按保为银行提供保险保障，银行无需为高於6成按揭承担额外风险。近年政府根据市况先後调整按保计划让其发挥功能并增加市民自置物业机会，我们亦需理解，当楼价下滑，高成数按揭物业无可避免会率先跌入负资产类别，这是账面上计算的结果。然而，跌入负资产行列不等於已出现问题，供楼人士应对负资产首重保持按时供款，提防断供至为重要，故此用家入市前宜先评估自己可持续供款的能力及稳定性，并预留不少於6至9个月供楼储备资金以应付万一突变财政状况，以提高按揭供款防守力；而筹划置业预算时，每月总供款占入息比率以不高於40%较为理想。