若是时候再放宽 可直接取消压测

上期提及今年9月政府公布放宽按揭供款「压力测试」，假定按息升幅由3厘降至2厘。年初至今，实际按息升幅约达1.5厘，预期12月美国加息後，本港银行将再次上调最优惠利率(P)，届时按息进一步上升，换句话说，今年按息由年初约1.5厘将攀升至年底约3厘多水平。

 

市场有人提出进一步放宽压测，笔者认为现阶段应适时重新评估已推出多年的「逆周期」楼按措施，当年为了调控楼市过热的措施或已不合时宜，甚至加深现时负面因素影响，更迫切需检视的措施相信是楼市辣税；但若认为压测需进一步放宽，那其实可直接取消压测而无需再下调假定息率。

 

银行审批按揭需评估借款人的入息水平，除了需通过以假定息率计算的压力测试，另外亦需符合以现有按息计算的供款占入息比率，以首置用家为例，压力测试要求是按息加2厘後之供款占入息比率不超於60% (简称:压测要求)，另外以现时按息计之供款占入息比率不超於50%(简称:基本DSR要求)，按揭申请人需达致上述两项准则。过往在计算上通过压力测试的要求较高，故此市场上往往以「过压测」作为入息水平达到要求的准则，现时随着息率变化及压测调整，计算结果已有所改变。

 

以下例子以最近批出之按息2.975%、400万按揭额及30年还款期为例，月供$16,810，压测要求下之最低月入为$35,686，基本DSR要求下之最低月入为$33,621，换言之通过压测便同时通过基本DSR要求。若转用20年还款期，压测要求下之最低月入为$43,905，但基本DSR要求下之最低月入略高一些，为$44,268，这样，单单「过压测」已不等於可达致入息要求，而是需看是否通过基本DSR要求。

 

按照上述再延伸，若将压力测试的假定息率升幅由2厘再降至1厘，同样以上述例子及30年期为例，压测要求下之最低月入为$31,732，但基本DSR要求下之最低月入需为$33,621，即是说，通过压测不等於已通过基本DSR要求，再将压测假定息率降低1厘已没实质意思，故此若需再放宽此措施可直接取消压力测试，集中以基本DSR计算供款能力便可。