回应︰美国联储局如巿场预期加息0.5厘 启动温和缩表
06/05/2022
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美国联储局如巿场预期加息0.5厘 启动温和缩表
中原按揭王美凤：加息初期银行结余充裕下 拆息及按息暂不会跟足美息加幅
料按息逐步升至1.7% 6月底按息或逐步迈向近2%水平
港按息将由「超低水平」回调至「低水平」对楼巿实质影响不大
美国联储局凌晨宣布2022年第3次议息结果，宣布联邦基金调升0.5厘至0.75%至1%，同时公布缩减资产负债表计划(“缩表”)，首阶段由6月起每月缩表475亿美元。中原按揭董事总经理王美凤表示，美国联储局已视打击高通胀为首要任务，以当地严重高通脤率8.5%及近9万亿美元的资产负债规模来说，加息及缩表步伐实属温和。 王美凤指出，由于本港采联系汇率制度，港息将跟随美息上升，预料港元拆息将会逐步上升，但现时在加息初期基于银行体系结余仍然高达3,375亿元高度充裕水平，拆息升幅不会即时跟足美息，但由于是次美国加息步伐较快及力度较大，港美息差将加快拉阔，加上今次美国明显较早于加息周期同步开展缩表，或将令本港银行体系结余较之前加快收缩，预期下半年港元拆息跟随美息上升步伐将加快。
料按息逐步升至1.7% 6月底按息或逐步迈向近2%水平
「财爷PLAN」降低首期负担 今年供楼利息上升对楼市实质影响不大
王美凤预期，是次美息上升半厘后，预期1个月港元拆息将会逐步轻微上升至0.4%，届时本港以H按为主导之按息将升至约1.7%，由于市场普遍预期美国将于6月份再加息0.5厘，其后本港按息有机会迈向接近2%水平，对比现时按息1.5%，加幅约半厘，每100万元按揭额计(30年期)，每月供款增加约$250(7.3%)，影响轻微，加上政府今年放宽按保楼价上限推出「财爷PLAN」，有效为置业人士降低首期负担，相信供楼利息上升对楼市实质影响不大。
不排除下半年港P有机会上升 料按息即使上升年底仍较大机会低于3%水平
王美凤续指，现时本港H按为主流之按息约为1.5%，而H按普遍设有以P按为基准之封顶息率(现为2.5%)，换句话说，即使拆息上升，P上升前按息仍会低于封顶息率即2.5%。由于下半年美国已预期有机会于7月份加息0.5厘，届时联邦基金利率已达2%，而其后落实加息之幅度视乎经济走势，不排除下半年港P有机会上升，但估计本港按息即使上升年底仍较大机会低于3%水平。
按揭以封顶息率2.5%计算入息要求 供楼人士防守力高
准备置业人士的可借按揭额暂未受影响
王美凤指出，虽然现时H按实际按息约1.5厘，但银行计算入息要求是以息率较高之H按封顶息率(现为2.5厘)计算，而压力测试则以2.5厘加3厘即5.5厘计算，可见现时供楼人士的供款防守力很高。而即使拆息将会上升但封顶息率未有上升，按揭申请人的供款入息要求未变，换言之用家现时的借贷能力(按现时入息可借的按揭额)其实未变 (详见表一)。
