何解定按免压测优势消失? 入息要求高於H按/P按

今年本港进入加息周期，主流按揭计划「H按」及「P按」均属於浮息类别，按息会因应银行同业拆息(HIBOR)及最优惠利率(P)调整而变动；而市场上亦有另一款定息按揭计划，定息期分别长达10年、15年及20年，定息期後可选择P按又或届时的定息率。

 

定息按揭具有锁定利率的保障，但为何在加息周期定按使用率仍然偏低? 对於提供长达十年或以上定息期之按揭计划，息率一般高於市场按息水平，等同用家以支付较高的按息去换取定息期保障。港人较喜欢可即时悭息的按揭计划，故未必会轻易转投定按。随着息率上升，11月份定按息率上调0.25厘至4.25%(10年定息期)、4.4%(15年定息期)及4.55%(20年定息期)，对比市场H按/P按息率介乎2.875%至3.125%，差距逾1厘。加上H按/P按可提供现金回赠及mortgage link按揭存款相连户口优惠，用家感觉H按/P按有较大吸引力。

 

定按计划的申请人无须进行供款压力测试，只需符合「供款占入息比率」要求，原先对於未能通过H按/P按压测的借款人，可转为申请定按免压测获批按揭。不过，定按即使免压测但同样需符合基本「供款占入息比率」不超於50%之准则，而定按息率经过今年八度上调後，以定按息率4.25%(10年定息期)免压测计算後之最低月入要求反而高於已进行压测计算之H按或P按，高出达11%; 当中亦基於9月份政府放宽浮息按揭需进行之压力测试，假定息率加幅已由3厘降至2厘，故H按/P按之入息要求亦有所降低。换言之，目前定按计划对比市场H按/P按已没有基於兔压测之优势。事实上，由於现时按保计划亦具有压测审批弹性，故此定按并非享有免压测独有优势。

 

然而，定按计划为用家增添浮息按揭以外的选择，好处在於定息期内锁定按揭利息及每月供款额不变，无须承担息率波动风险，有利作长远计划，较适合希望每月供款固定的人士。