【村屋按揭】一文破解村屋按揭成数低、估价不足、批核困难等常见迷思！
07/10/2022
村屋市场有一定捧场客，但大众却对村屋按揭仍较为陌生，很多人会问市面边间银行做村屋按揭？常见迷思还包括按揭成数低、估价不足、批核困难等，以下会列出必知事项加以解构。
村屋按揭成数及还款期
经按揭保险计划，楼价1,000万元或以下村屋最高按揭成数为八成半或850万元；楼价介乎1,000万元至1,125万元的村屋，亦可借最高八成半，贷款上限900万元；楼价介乎1,125万至1,920万元，最多可以借八成，贷款上限960万元。如果村屋重按套现，一般最高可承造五成至八成，取决於村屋楼价水平。
村屋按揭的还款期年期一般最长为30年，但要视乎买家年龄及村屋楼龄。银行普遍以65年减去村屋楼龄作为计算按揭年期的准则，如果有申请按揭保险，则以55年减去楼龄计算供款年期上限（最长30年）。
村屋按揭利率和回赠
村屋按揭跟私楼一样，可以选择按揭息率以最优惠利率作基准计算（P按）及以银行同业拆息作基准计算（H按），而银行间为争取按揭业务，个别银行或给予村屋按揭的利率和现金回赠，跟多层大厦的差别不大，惟最终仍要视乎买家个别情况而定。
影响村屋估价的常见事项：
1. 楼龄/未重建之旧屋地
基於村屋按揭年期一般最长可做到30年，银行同时会考虑申请人的年龄及楼龄去决定最长还款期，而大多数银行会以65年或55年减楼龄去计出村屋按揭年期，所以楼龄较高的村屋，便有机会未能批出30年还款期的物业。
旧屋地村屋是指1905年政府批出的屋地，没有转让限制，可申请按揭，但由於未重建的楼龄太大，有估价不足或借不足的存在问题。
2. 文件图则不齐
村屋估价大多需要提供准确的实用面积、楼龄、地段编号等资料，亦会要求提供单位平面图及位置图，当中入契花园亦包括在内，若没有花园平面图，估价有机会估不足花园部分，为确保估价准确，文件图则越齐全越好。
3. 涉及僭建重置费
村屋涉及僭建是常见的潜在风险，例如有露台、天台、停车位等建筑，有机会是违契改建或僭建，银行会因应情况作估价报告，亦会考虑重置费，即买家还原单位的支出，可能因而扣减贷款额。另外，若属於较大型僭建，更有机会被屋宇署钉契。
影响村屋按揭批核的常见事项：
1. 未补地价
村屋可分为旧屋地及新屋地，新屋地统称丁屋，兴建後5年内转售，便需要补地价，故准买家在申请村屋按揭前，须确保村居已补地价；若未补地价，即仍受到政府规定有转让限制的村屋，因此不能申请按揭。
2. 没有满意纸
满意纸是由地政总署发出，证明该村屋土地符合政府的批地条件。准买家要注意要获得满意纸才可申请按揭，若果没有满意纸，即使已落成村屋单位，银行很大机会不会批出按揭。
3. 楼契没有平面图
大部分村屋契均附平面图，以评估僭建风险，但若果太旧的村屋，可能没有或遗失平面图等重要文件，有机会增加银行批核村屋按揭申请的难度。
4. 路权问题
村屋或有路权复杂不清的问显，因村屋业权不一定包括周边出入口通道的路权。假如村屋无路权，被私家路包围，可能会出现争议及影响按揭申请，所以应查核附近道路使用路权。
5. 经过严重改建没有入则
准买家要注意心仪村屋有否涉及严重间隔改建，在没有屋宇署的同意而进行结构性改动，例如打通两层做内复式而又没有入则，银行不一定会批出按揭。
6. 地契上土地用途改变
准买家需参考村屋地契上的土地用途。若地契上列明为住宅用途，而改建成商业用途，大多数按揭申请都不获审批，个别银行可试批，但贷款利率相对会较高。
村屋按揭牵涉的问题较为广泛，如果您已锁定村屋为置业目标，又想成功过关获批按揭，最好选择楼龄新、有路权及齐契的村屋。想了解更多关於村屋按揭，立即联络我们！
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