【白居二按揭指南】一文看清白居二首期、压力测试、担保期等问题！
15/08/2022
过往白表人士（泛指非公屋住户）如想买入二手居屋，只能选择公开市场上的「已补地价」的单位，楼价包含由数十万至逾百万的地价，最终成交价甚至与同区私楼相若。直至「白居二」计画恒常化後，白表人士多了一条门路入手「未补地价」的折扣居屋。
•想知道白居易首期连杂费需要多少？
•申请人需否通过白居二压力测试？
•想借足九成，但白居二按揭有机会拒批？
过往白表人士（泛指非公屋住户）如想买入二手居屋，只能选择公开市场上的「已补地价」的单位，楼价包含由数十万至逾百万的地价，最终成交价甚至与同区私楼相若。直至「白居二」计画恒常化後，白表人士多了一条门路入手「未补地价」的折扣居屋。
•想知道白居易首期连杂费需要多少？
•申请人需否通过白居二压力测试？
•想借足九成，但白居二按揭有机会拒批？
过往白表人士（泛指非公屋住户）如想买入二手居屋，只能选择公开市场上的「已补地价」的单位，楼价包含由数十万至逾百万的地价，最终成交价甚至与同区私楼相若。直至「白居二」计画恒常化後，白表人士多了一条门路入手「未补地价」的折扣居屋。
•想知道白居易首期连杂费需要多少？
•申请人需否通过白居二压力测试？
•想借足九成，但白居二按揭有机会拒批？
以下由中原按揭专家深入浅出讲解白居二入门级指南，以及申请白居二按揭的关键。
何谓白表居屋第二市场计画 (白居二 )？
居屋二手市场并非近年的全新政策，自1997年起，即不少八九十後的上一代父母辈，居屋已经可以在公开市场上出售或出租。不过，当时如果买家为持白表的非公屋住户，卖家必须「补地价」。直至在2013年及2015年，房委会试行开放予白表人士购买未补地价居屋，最後在2018年才实施「白居二」恒常化。
「白居二」申请与一手白表居屋申请程式相若，每轮申请设有一定名额，以「白居二2022」为例就有约4500个。中签者可以获得「购买资格证明书」，其後可在二手市场与业主自行磋商价钱，或透过地产代理进行交易，与二手私楼市场的模式相近。
「购买资格证明书」均可用来购买政府房委会（房委）或香港房屋协会（房协）的指定二手居屋。
•房委居屋例子：何文田冠熹苑、启德启朗苑、沙田旭禾苑、鰂鱼涌康山花园
•房协居屋例子：荃湾祈德尊新邨、将军澳茵怡花园、黄大仙启德花园
白居二申请资格
与白表一手居屋一样，白居二可由一人或家庭作出申请，申请者需年满18岁并须在香港居住满七年，并没有无接受任何房屋资助或拥有任何物业。
申请白居二入息及资产限额：
•1人每月入息不得超33,000元，资产不得超925,000元
•2人或以上家庭不得超66,000元，资产不得超1,850,000元
白居二按揭成数上限及还款年期
绿想借足九成，但白居二按揭有机会拒批？简单来说，楼龄是决定性因素。购买楼龄低的居屋较为稳阵，但由於较受市场欢迎，楼价会更加进取。以房委二手居屋来说：
楼龄19年或以下：银行较愿意批出9成按揭及25年还款期。
楼龄达20年至30年以下：银行有机会在担保期内提供9成按揭及25年还款期，但担保期过後或需降低按揭成数和缩短还款期。 <
楼龄达30年或以上：最高只能申请6成按揭，同时需要通过压力测试。
房委为新落成的居屋提供30年担保期，担保期随楼龄增加而逐年减去，而银行则据房委的余下担保期估算可为二手居屋买家提供的按揭成数上限及还款年期。
除了楼龄之外，要承造高成数按揭，房委及房协的居屋有所不同。房协二手单位需购买按揭保险，申请的程式更为繁琐，单位质素、申请人年龄、财务背景，都会影响按揭审批结果。
白居二按揭程式 （房协按揭保险、入息压力测试）
多数情况下，因为有政府做担保人，买家不必购买按揭保险。除非楼龄达30年或以上失去政府担保，或购买房协二手居屋。
9成按揭，还款年期最高为30年。 不过，银行只会首先审批当中6成按揭，余下高成数按揭部份需由「香港按揭证券公司」提供按揭保险。买家需缴交按揭保险费，水准跟私楼的按揭保费相若，介乎贷款额1.32%至5%不等。
银行又可能要求申请人接受压力测试，申请人须在按揭息率增加3厘的情况後，供款与入息比率不得高於月入60%。如买家未能通过压力测试，按证公司有机会将审批的比率下调至50%，但常见条件包括上调按揭保费或增加直属亲人作担保人，视情况而定，难一概而论。
白居二按揭常见问题
问：白居二的按揭有何风险？程式处理上与一般私楼有何分别？
答：楼龄如在19年或以下，因为有政府做担保人，白居二比私楼更容易批出9成按揭及25年还款期。但需注意，未补地价居屋二手成交疏落，估价不足情况非常普遍。虽然银行接受以买入价申请按揭，但假如单位买入价过高，日後单位升值不似预期，买家或需补差价供楼。
问：白居二按揭需要购买按揭保险吗？
答：多数房委会二手居屋不用；房协则要。
问：白居二按揭可否自由选择 P 按或 H 按？
答：房委二手居屋过往只可P按，2022年11月起容许居屋现有业主、一手及二手市场新买家使用H按。
问：白居二中签但物业已过担保期会点？
答：最高只能申请6成按揭，同时需要通过压力测试。
白居二首期连杂费需要多少？
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