【买楼花必读】 不可不知的「建筑期付款」5大注意事项！
不少置业人士喜欢买新楼，尤其年轻一族，贪其楼龄新、装修时尚、配套充足。发展商为吸引更多买家，一般会提供「即供付款」及「建筑期付款」的折扣优惠。
「即供付款」一般是签买卖合约后90天/180天要支付全数楼价并开始按揭供款。
而「建筑期付款」则可待至收楼前2至3个月办理按揭，于收楼日才支付楼价尾数，变相建筑期买家可推迟供款期，毋须未入伙先供楼。不过，楼花期一般长达1至2年隐藏了不确定性，究竟买家选择「建筑期付款」有什么注意事项？立即细阅下文了解更多！
不可不知的「建筑期付款」注意事项
1) 物业估价风险
一般银行会以物业的成交价和估价作比较，以两者中的低者去计算可借的贷款额。如建筑期买家申请按揭时遇上楼市调整，不排除个别楼盘或会出现估价不足的情况， 举例：
| 两年前购入$1,000万楼花 | |||
| 申请按揭时估值 | $1,000万 | $1,200万 | $800万 |
| 7成按揭 | $700万 | $700万 | $560万 |
| ($1,000万x70%) | ($1,000万x70%) | ($800万x70%) | |
| 首期 | $300万 | $300万 | $440万 |
从上图可见，如估值与成交价打平或上升，首期维持不变；如估值下调，贷款额减少，令买家需要「擡钱」补贴首期差额才能成交。
2) 按揭利率调整 影响按揭批核所需的入息要求
按揭利率跟随市场变化，一般银行会以申请按揭当刻的利率去评估申请人的入息是否通过审批，楼花期越长越难预料利率变化，对按揭申请人的入息要求亦会有变，建议买家要预留较「松动」的资金作物业成交之用。
举例：
| 按揭贷款额$600万 | |||
| 利率 | 2.5% | 3.5% | 4.125% |
| 按揭所需入息要求 | $47,415 | $53,886 | $58,158 |
*上述计算以年期30年，并假设按揭申请人没有其他贷款计划。谨作参考之用，以银行最终批核为准。
3) 楼宇贷款政策变化
金管局不定期修订楼宇贷款措施，一般措施设有生效日期，例如2024年财政预算案公布：银行住宅最高按揭成数为7成、暂停压力测试等放宽措施，只适用于2024年2月28日或之后签署临时买卖合约的成交。变相在此日期前购入的楼花，申请按揭时仍需要跟从旧制度，例如最高按揭成数可能仍为6成及需通过压力测试，未能受惠于修订带来的优势。
4) 若发展商延后成交 按揭有机会重新审批
一般估价、信贷报告、按揭批核有效期为90天，倘若发展商未能准时于关键日期交楼，甚至须延期3个月或以上成交，建筑期买家很大机会需要按揭重新审批。若这段期间遇上楼市调整或申请人的入息或信贷纪录出现改变，有机会影响到按揭的批核结果。
5) 取消交易或有机会被追收差额
万一不幸需要取消交易亦需要注意，如发展商之后重新推售「挞订」单位，而重售价是比首次成交价便宜，发展商根据合约或有权追讨损失之差额。
「建筑期按揭」弹性高成数按揭选择
除按保外，市场上亦有其他具弹性的高成数按揭计划。此类计划最高按揭成数9成，按息与市场上银行水平相若。物业估价有水位可议之余，对于「非固定收入」及「自雇人士」更可灵活批核高达9成，有助减低首期支出！
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