居屋H按开通 P按H按如何选?
31/10/2022
一直以来，居屋及其他类别资助性房屋的买家均只可选择最优惠利率按揭计划(P按)，直至今年中房委会预告11月将会接纳有关参与银行提供拆息按揭计划(H按)。今年11月起，银行将可为资助性房屋用家提供H按，作为P按以外另一选择，换言之，不论是一手新居屋、绿置居、居屋第二市场、居屋转按等，买家或业主均可申请H按。H按在多年来均为主流按揭产品，市场比例持续高达9成以上，H按是否就是不二之选? 然而，今年拆息逐步上升，H按计划实际上已按照封顶息率计算，用家究竟选择H按还是P按较着数?
不论H按还是P按，用家选择按揭计划时，应以实际按息、全期按息计算方法、按息波动性、封顶息率、以及其他优惠和条款包括现金回赠和罚息期一并比较。今年银行之间按息差距扩大，目前按息介乎2.625%至2.875%为主，对於一手新居屋或绿置居单位，有部份银行提供之H按确实较为优胜，全期按息H+1.3%，而封顶息率低至P-2.5%(P: 5.125%)，目前实际按息便是2.625%，属市场最低按息水平，低於P按息低至2.725%又或其他银行提供之H按息低至2.875%。但留意，上述计划主要适用於短期内可申请上会之一手单位，例如是已开卖之居屋2020及即将开卖之居屋2022项目当中一些快将落成的屋苑包括马鞍山锦骏苑、钻石山启翔苑及沙田愉德苑等，但对於一些较远期楼花例如2024年落成的屋苑则并未接受按揭申请。
至於二手居屋单位，H按同样由11月起於居屋第二市场开通，但若论至抵按息，则主要并非H按，而是P按息全期P-2.4%(P: 5.125%)及实际按息现为2.725%较优，个别更低至P-2.75%(P:5.375%)，实际按息2.625%；二手居屋的H按息现时主要处於2.875%水平，高於P按息，故此并非H按占优。若属於已补价居屋，由於审批方式及按揭成数与私楼无异，亦不涉及房委会提供之按揭还款保证，故此银行提供之按揭计划与私楼相若，同样可选择H按或P按。
资助性房屋H按开通後，居屋按揭按揭优惠基本上已与私楼看齐，当中银行同样提供现金回赠，并为「绿建环评」认证之铂金级及或金级建筑物例如钻石山启翔苑、马鞍山锦骏苑及绿置居青富苑等提供绿色按揭优惠，有关客户可获额外回赠奖赏。再者，有些按揭银行亦乐意向居屋客户提供按揭存款相连户口(mortgage link 户口)，让客户以高存息收入抵销按息支出，减低加息的影响。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
