按揭百科
樓按專欄

按息一邊跌 銀行一邊減優惠啟示


   去年銀行先後調高按息及縮減按揭優惠後,最近再有銀行進一步縮減細額按揭及轉按優惠,將現金回贈由高達按揭額1%續減至0.5%。本港經濟環境轉差,失業率上升勢頭持續,環球疫情亦存在很大不確定性,令銀行樓按業務取態傾向審慎,再縮減按揭優惠,反映有關銀行現階段對於控制資金成本重要性放前,降低樓按積極性相信亦關乎避險因素。
 
拆息回落至0.85% 創逾2年新低  
 
   雖然3月份美國已大規模放水救市,但新冠肺炎疫情在歐美地區擴散,市場憂慮加深,早前美元避險需求高企一度扯高美息未能回落,最近市場敏感情緒稍緩,美元拆息已逐步回軟。而在本港,銀行避險性保留資金意慾增加下,即使3月季節性因素過後,港元拆息雖有回落但仍持續明顯高於美息,未有跌至正常應有水平。
 
   不過,最近金管局多管齊下為銀行釋放信貸資金流動性,包括下調逆周期緩衝資本比率、下調銀行現有監管儲備水平,亦分階段減發外滙基金票據,加上港息與美息拉闊至近1厘令套息活動增加,港元終多次觸及強方兌換保證,令金管局已數度接美元沽港元,銀行體系結餘由之前的$540億增加至近$850億,並邁向$950億水平,由於港元流動性增加,銀行同業拆息逐步回落,與樓按相關的1個月拆息由3月高達逾2厘水平降至5月6日為0.85%,創逾2年新低。
 
   市場供樓計劃主要以H按為主,目前使用比例達88.7%(3月份住宅按揭統計數字),拆息下跌可讓大部分供樓人士減輕供樓負擔,盡管銀行近日調減新批按揭優惠,但影響性輕微,甚至基於減息已有所抵銷。現時市場上H按息介乎低至H+1.24%至H+1.3%,封頂息率以P按計實際息率為2.5厘為主,拆息跌勢下,H按息已跌穿封頂息率,5月6日計H按息已低至2.09厘,變相H按用家已可享減息高達0.4厘,每月供樓利息開支節省達16%。
 
樓市回暖 銀行對按揭仍審慎  
 
   隨着港元拆息逐步下跌,1個月期拆息之港美息差已較為收窄,但港息仍高於美息,1個月期拆息是否可續跌至較近美息水平視乎銀行體系結餘及流動性是否可進一步上升,當中包括套息活動及金管局會否再減發外滙基金票據等因素。然而,即使銀行流動性增加,但在樓按積極性相對減少情況下,大型銀行面對拆出資金收益減少,或許正是要以縮減優惠以平衡資金成本。大型銀行調整按揭具指標性,已有其他銀行表示跟隨,但銀行調整步伐及幅度仍視乎其對於樓按取態的積極性及對於資金的分布。
 
   隨着本地新冠肺炎疫情緩和,累積多月的樓市購買力正在釋放,近日樓市交投明顯回升,多個新盤已準備重啟銷售,按息下跌對正在回暖的樓市帶來進一步正面信息。樓市連繫按市,加上資金流動性增加,原則上銀行樓按取態應可望改善。不過,本地經濟環境受疫情打擊進一步轉壞,銀行對運用放貸資金的分布亦有所考慮,短期內中小企應急貸款需求增加,政府亦提出中小企百分百擔保特惠貸款,鼓勵銀行支持提供及時雨,紓緩企業資金壓力,故此涉及企業及個人客戶應急貸款需要運用的資金將會上升。那麼,雖然銀行資金流動性增加,但礙於應急貸款需求亦上升,而就業市場惡化或影響借款人的還款能力,銀行警覺性將會增加,故此對於樓按取態仍有待觀察。暫時所看,筆者樂見市場上有銀行對於樓按取態一直保持正面積極,管理信貸審慎的同時,維持整體性信貸融通亦相當重要。
 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

 

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