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研究新聞稿

2017/03/16 美國加息最新評析


美國公佈加息1/4厘合乎預期 中原按揭王美鳳:
美維持加息次數預測屬正面訊息 港息不升反跌利好樓市
料今年下半年港P最多加息一次 幅度1/4厘
 
   美國聯儲局剛宣布落實加息0.25%,合乎巿場預期。中原按揭經紀董事總經理王美鳳預料,銀行暫不會跟隨上調港P。原因除了是銀行體系結餘仍維持超逾2,500億元高度充裕水平外,過往加息周期及減息周期,港息亦沒有跟足美息調整幅度及步伐,港美息差現時仍有緩衝幅度,本港可有條件遲於美國加息。
 
銀行減H按息 港息不升反跌利好樓市
   王美鳳指出,美國議息聲明維持預期今年加息合共3次,等同對市場帶來正面訊息,美息正常化將會在溫和有序的步伐下進行;事實上,比較以往加息周期一年加息8至9次,今年美國若加息合共3次屬於非常溫和步伐。現階段港息暫有條件不跟隨,而年頭拆息回落加上最近銀行調減市場新造H按息,市場新造按息開始低見H+1.28%至H+1.29%,暫時適用於千萬大額貸款個案為主,實際按息低見1.73厘(以今天1個月拆息0.45%計),較年初按息約2厘水平減幅達0.27厘,約等同一次減息幅度,短期內利好本港樓市發展。王美鳳相信,雖然未來港元拆息理應逐步跟隨美息回升,下半年港P亦有機會上調,但相信調整步伐及幅度相當溫和,有利於市場消化。
 
   王美鳳指出,H按由去年至今減幅已達0.4厘,加上港元拆息較去年低水平已上升約0.25厘,銀行資金成本亦有所上升,相信再減空間已相當有限,僅限數個點子內之幅度。H+1.28%至H+1.29%之息率水平要發展為普及階段仍需相當一段時間。
 
料最快需待今年美國加息第3次 港P始上調 今明年低息環境仍持續
   是次美國加息0.25%後,美國聯邦基金利率便調升至0.75厘至1厘,仍屬海嘯前歷史最低水平,估計最快需待美國聯邦基金利率升至1.25厘至1.5厘水平,即美國今年第3次加息後,港P才較大機會需上調;料本港今年最多只會上調最優惠利率(P)一次,加幅最多0.25厘,今年底按息仍會處於2.5厘之下。
 
   展望明年,王美鳳預料本港按息的升幅仍屬緩慢且溫和,料今年至明年底前港息累計加幅不多於1%,料明年本港按息主要仍低於3%,低於過去20年平均按息3.93%;今明兩年低息環境持續。
 
長還款期用家要留意未來加息幅度較高 部分還款可助降低加息壓力
   王美鳳提醒,隨著樓價上升,選用較長按揭年期人士增加。不過,當未來息率回升之時,選用較長還款期的用家會發現,每月供樓金額的增幅將較大,假設未來加息1厘,20年期之每月供款額將增加約10%,但30年期之每月供款額則增加約14%,故長年期用家宜將自己的供款入息比率設低一點,以便預留充足的防守力。
 
   面對未來加息周期來臨,王美鳳建議,供樓人士可預留手頭資金,當未來進入加息周期,息率在較高水平時,可在罰息期後選擇部份還款,以減少本金,在息隨本減的原理下,可節省按息開支,同時減低每月供款支出。
 
 
 
港美對上一次加息及減息周期的累計調整幅度
假設加息的供款變化