為何銀行上調按息後轉按仍吸引?

上期提及最近銀行已接連上調新造按息，例如由P-2.5%調整至P-2.25% (有關P現為5.625%)，按揭計劃之實際息率便由3.125%上升至3.375%; 換言之，若按揭用家現時以舊有按揭計劃之息率供樓，照道理不會希望轉按，因為息率較高利息支出較多。然而，即使轉按誘因減少的時期，市場上仍始終有一定之轉按需求，轉按登記仍佔市場達2成或以上，原因何在?

 

市場上有着不同的轉按需求，當中包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭例如用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商一按，又或轉走財務公司高息樓按，另外是轉按兼物業套現、甩走擔保人、延長還款期等，亦有一項誘因越見普及，當銀行提供吸引力大的按揭回贈，按揭用家或會透過轉按賺取可觀的回贈。

 

事實上，今年銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高，吸引力相當大，雖然銀行已陸續上調新申請的按揭息率，但當中仍有個別銀行可提供調整前的按息水平，實際按息低至3.125%(以H按封頂息P-2.75%計)，與一些業主現有供樓息率一致，而銀行提供的可觀現金回贈高達貸款額的2.1%，以$500萬按揭額為例，當業主成功轉按後，按息及每月供款不變的情況下，扣除轉按律師支出約$8，000後，仍可賺得高達$97，000銀行回贈金額。從這個例子看，你會發現，轉按誘因其實仍相當大。

 

用家只要仔細計計數，或會發現即使新造按息高於現有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多更著數。同樣以$500萬按揭額作例子，若轉按後按息將由現時之3.125%升至3.225% (由H按封頂息P-2.5%轉為P-2.4%; P現為5.625%)，利息雖上升0.1厘，但每年利息只是多出約$5，000，轉按後銀行回贈卻高達$105，000，扣除轉按律師費及兩年罰息期內多出的利息約1萬元($9，908)後，仍賺得高達$87，000回贈金額。當然，按揭供樓可長達30年，而並非罰息期之兩年，但由於兩年後已過罰息期大有機會可再轉按又或作其他安排，善於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈，即使兩年後未可轉按，有關回贈金額其實已可再抵銷逾17年的利息差幅。