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樓按專欄

新肺炎會否造就沙士價筍盤?2020/02/08


   新型冠狀病毒肺炎(下稱「新肺炎」)爆發至今約近兩個月時間,中國內地確診人數已逾2萬人,已遠超於2003年沙士全球確診人數,目前已逾20個國家已相繼出現新肺炎確診個案,全球嚴陣對抗疫情。由於新肺炎與2003年沙士相似,當年香港是沙士第二大爆發地區,自然令不少市民記起17年前沙士病毒的經歷。現時本港確診新肺炎數字有所上升,但到處口罩難求,消毒用品嚴重短缺,社會氣氛變得較前緊張。另一邊廂,亦有市民聯想起樓市再現沙士價的執平貨機會,不過,當年情況與今天其實出現較大分別。
 
沙士爆發前 樓價已累跌逾6成 
 
   2003年樓價跌至1997年後最低位,一個500呎建築面積單位由平均$300多萬減至$100萬水平,但其實並非基於沙士造成這麼大樓價跌幅,當年沙士爆發前,樓價已累跌逾6成,沙士的出現只是進一步催化樓價下跌。97年金融風暴後本港經濟持續一蹶不振,樓價在97年樓市泡沫爆破後出現長達6年跌勢,99年開始展開漫長通縮期,失業率逐步攀升至7%至8%,負資產數字大幅上升,斷供個案頻增亦導致銀主盤湧現;在這個不景氣環境下,2003年沙士病毒就是踩多一腳。當年香港未有應對沙士這類傳播性強攻擊性高的病毒經驗,死亡率達17%,市場變得人心惶惶,部分業主對後市失去信心而劈價出售物業,故此當時樓價進一步下跌近10%。當年疫情消退後,通縮情況開始改善,2004年香港步出通縮,樓價亦開始止跌回升。
 
轉按數量減少 按保上會比例增  
 
   現時情況有別,新肺炎疫情出現前,本港樓市在先升後跌的低幅度調整後,正處於反覆上落但大致橫行格局,若非疫情出現,樓市很大機會基於早前一些負面因素已消除緣故而出現反彈,累積了數月的購買力原應可逐步釋放,1月份農曆新年前,多區屋苑交投已出現回升,如今新肺炎疫情卻隨即窒礙了本可回穩的樓市。不過,由於有着應對沙士的經驗,疫情透明度及市民防疫意識提高,市場普遍預期疫情可於數月內受控,故此沒有急切性需要的業主不會劈價出售物業,業主大多靜觀其變,市場出現明顯降價的「筍盤」不會太多。
 
樓市用家主導 業主不會大幅減價  
 
   再者,隨着十多年間樓按措施的推行,樓市結構已出現顯著變化,樓市持貨者絕大部分是用家及長綫具實力投資者,不會輕易大幅減價;市民在樓按供款能力及防守力方面亦較前提高,故是次新肺炎疫情影響樓市交投量遠大於樓價。但當然,市場上有小部分業主願意降價以求快步售出單位,吸引了一些買家尋覓筍盤,故此睇樓活動雖受疫情影響而大為減少,但仍優於當年沙士時期,不過由於減價貨其實不多,加上業主開價與買家期望未必能接軌,導致有些交投成不了呈膠着。
 
   與沙士年代不同,香港的經濟基調近年都是穩固的,就業市場亦持續穩定,樓市大致向好,近年樓市剛性需求更為殷切,這是支持着樓市的重大因素。不過,去年外圍不穩及本地出現達半年時間之社會運動及衝擊動盪,確實已對本港經濟造成打擊並正在出現負增長,如今加上新肺炎疫情拖累,對整體經濟的影響只會擴大。中國內地新肺炎疫情嚴峻,各省市已出現確診甚至社區爆發,企業延遲開工、定單停接、經濟及消費活動大幅減少、封城交通受阻、旅遊近乎停頓,即使內地已公布大規模放水,仍須面對經濟下滑的風險,現今中國已是全球第二大經濟體,足以牽連全球經濟進一步放緩,香港經濟與內地關係密切,將無可避免地打擊本地經濟進一步轉弱,連帶性影響值得留意。
 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

 

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