按揭百科
樓按專欄

入息浮動按揭難? 2017/08/12


  借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮點,銀行一般需計算按揭申請人的供款佔入息比率(Debt Servicing Ratio 簡稱DSR),即是借款人每月總債務供款金額佔入息的比率。現時在樓按措施下,評估DSR已有既定準則,在銀行眼中,借款人的DSR越低,基本上代表借款人的還款能力越高;除此之外,借款人入息的穩定性亦是衡量要素。若按揭申請人是一位固定收入人士,每月有穩定薪金入帳,銀行可預計借款人的還款能力應較平穩,計算DSR方面準確性亦較高。若然借款人的入息並非固定,每月浮動,又是否可獲銀行批出按揭?
 
  對於非固定收入的按揭申請人,銀行需衡量其入息的浮動程度,是否備有完整入息證明,以及有關提交的文件是否可讓銀行瞭解其還款能力。一般來說,若然入息並非固定,銀行要求最少達6個月的入息證明(薪金入帳銀行記錄、公司糧單及稅單)。這方面再視乎實質狀況調校,例如申請人工作屬於營銷性質,每月入息由穩定底薪及浮動性的佣金或花紅組合,而月與月之間的總入息不算過於偏差,那麼,若半年平均收入通過壓力測試,信貸紀錄亦良好,獲銀行批出按揭的機會亦大。若果申請人的每月入息相當波動,一個月收入達50,000元,另一個月收入卻只有5,000元,銀行或需要求長達一年或兩年的入息證明以評估平均收入水平,亦有機會將每月佣金先打折扣才可納入收入計算。以地產代理為例,部份銀行要求提供兩年入息記錄,並因應申請之按揭成數及/或樓市狀況決定佣金是否打折計算。
 
  非固定收入人士的按揭審批要求有時亦基於不同行業而有所分別,例如的士司機需提供的職業及入息證明一般是的士司機證、租車記錄及3至6個月銀行入帳記錄,所以的士司機最好養成習慣將收取的現金存入銀行。雖然的士司機收入浮動,但實質上卻未至於差幅很大,故此有部份銀行已內部預設早更、夜更的士司機的入息水平範圍,以供計算DSR參考之用。
 
  近年流行網上買賣,吸引不少人創業開設網上小店,有時小東主卻基於網上經營模式及初期生意額不大等緣故而忘了辦理商業登記,若果希望將有關收入納入按揭申請的入息水平計算,借款人需向銀行提交商業登記、最少6個月的網上交易及入帳記錄、獨資公司出入帳目記錄等。此外,一些感覺上較難申請按揭的職業例如是私人補習/教琴老師、上門化妝師、接單送貨司機、自由工作者等,工時及入息不固定,其實一樣可獲銀行批出按揭,但申請人需盡量主動提供工作證明及記錄、專業資格證明(如有)、學費或收費入帳銀行記錄等,讓銀行在按揭審批上有足夠的依據。不過,銀行是否可批足按揭亦視乎申請人收入的穩定程度,例如工作及入帳記錄均顯示申請人持續地獲很多學生及客戶聘用,亦已有一定行業年資,銀行較大機會信納借款人可繼續在業界有較穩定的收入。
 
  除了以上所述,非固定收入人士別忘了為工作報稅,稅單是銀行審批按揭十分重要的依據,若未能出示稅單,大部份銀行未必可批出按揭貸款。雖然有銀行或可接受無稅單,但最終批出的按揭條件包括按揭成數及息率可能較遜。銀行之間對於非固定收入人士的按揭審批準則不盡相同,部份銀行對於入息浮動的按揭申請人傾向保守,借款人可多找幾家銀行比較。
 

 

 


上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳

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