按揭百科
樓按專欄

拆息上升對你影響有多大? 2017/12/09


  銀行同業拆息自今年9月起接連受不同因素影響而上升,先有金管局增發外滙基金票據等同抽取市場資金800億,銀行結餘明顯減少導致拆息趨升,以及大型招股活動凍結市場資金,最近又受到年尾年結因素影響促使港元需求增加,加上美國本月中加息預期升温亦推升美元拆息,繼而亦推動港元拆息上升。港元1個月拆息由9月前平均0.42%逐步上升至最近約1厘水平,升幅超過半厘,故市場亦關注拆息累升如何影響供樓負擔。
 
  08年金融海嘯後,熱錢流入的情況下逐步推低銀行同業拆息,由09年至今,以拆息為基準之按揭計劃(H按)在大部份時間成為市場主流,當中新造H按息水平曾經大致出現了三個階段。首先是2009年至2011年中期間,當時H按漸趨流行,拆息曾跌至歷史低水平,新造H按息普遍為H+0.7%,這些H按用家之計劃若至今未有改變,今年H按息已由低至1.05厘升至現時1.73厘,按息升達0.68厘,然而按息仍處甚低水平。
 
  其後兩個階段處於2014年起至今,H按持續性成為市場主流,期內使用H按之按揭宗數超過20萬宗,其中一個階段在去年3月前,新造H按息主要是H+1.7%水平,大部份銀行亦提供現時按息為2.15%之P按封頂息率,在這段時期的H按用家,只要1個月期拆息處於0.45%或以上水平,便已觸及封頂息率,而今年其實在大部份時間,他們的按息已接近或觸及封頂息率,故近月即使拆息再上升,他們的按揭供款其實未再有受到影響。
 
  另一階段是在去年3月起,市場一度出現H按減息潮,帶動H按市場比例由去年下半年至今一直維持9成以上之高水平。新造H按息由H+1.7%逐步降至今年低見H+1.28%,這時期的H按用家享有H按減息潮的慳息優勢,但隨着近月拆息上升,優勢亦漸減。以一個H+1.3%之樓按計劃為例,今年1個月拆息曾低至0.35%,實際息率是1.65%;但近月拆息上升,拆息升至0.85%後觸及封頂息率轉以P按2.15厘計,息率由低位升達半厘,以25年期計,每月供款增加6%,每100萬貸款之按月供款增加約242元。若供款佔入息比率以40%計算,息率上升下之比率便升至42.4%,影響仍屬輕微。
 
  在上述08年後至今期間,自大型銀行於2011年7月公佈上調新造H按息後,直至2013年之間,市場曾轉作P按為主流,這段時期的供樓人士若未有轉按,大部份仍以最優惠利率為基準供樓,故最近拆息上升對他們未有影響。除上述外,近年發展商流行為新盤提供高成數按揭配套,例如是8成一按或高達3成二按,大部份是提供P按息率,P未上升前,拆息上升對其每月供款亦未有影響。P按亦廣泛用於資助性房屋,除了已補地價之居屋外,一手或第二市場之居屋單位,銀行一般提供P按而非H按,故他們近年的供樓利息未見變化。
 
  正如筆者在本欄曾提及,本港在正式進入加息周期之前,拆息(H)早於最優惠利率(P)上升屬必經階段,事實上,拆息反映銀行資金成本,海嘯後資金流入導致銀行流動性高度充裕,拆息長期被壓至超低水平,故此原則上拆息回升至正常水平銀行才有加息條件。近月拆息升勢結合了短期性因素,除了金管局增發票據導致銀行結餘由2,597億元降至約1,797億元之外,結餘未再有減少跡象,有關銀行對加息之考慮,相信將會視乎撇除短期因素後之拆息水平及市場資金流動性。
 


上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳

快速連結