公司發佈
研究新聞稿

2016/12/15 「2017年樓按市場前瞻報告」


中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑先生(左)與中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳小姐(右)


美國合乎預期加息 63%有意置業人士意欲不變
中原按揭料2017年港P最多加0.25厘 按息維持低於2.5厘
 
   2016年踏入倒數階段,美國自去年12月後,終於再次落實加息,港息走向再次成為巿場焦點,中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示,香港是否需要跟隨美國加息需視乎港美息差、本地資金充裕狀況及流出規模等因素,連同是次美國加息,美息累計上調兩次共0.5厘後,港美息差仍最少有半厘緩衝,預料香港最快將於明年下半年開始加息,料明年港P加幅會少於0.25厘,按息主要仍處於2.5%以下低水平,遠低於過去20年平均按息4.1%。至於息口走向的影響方面,中原按揭經紀委託香港大學民意研究計劃進行《公眾對本地樓巿及置業意欲意見調查》結果顯示,63%有意置業人士指美國加息不影響其入巿意欲,反映巿場已消化美國加息的影響。
 
   按揭巿道方面,王美鳳指出,受去年第四季至今年首季樓市主要處於疲態狀況影響,今年上半年按揭貸款數字出現顯著跌幅,下半年市況迅速回暖,一手新盤熱賣、樓市購買力釋放帶動物業交投上升,總結全年計,按揭貸款量有望跌幅收窄,料2016全年新取用按揭貸款量較2015年減少12.9%至6.4萬宗,金額則按年回落13.9%至2,100億元。展望2017年,王美鳳預期,11月辣招影響上半年按揭量,雖然明年市場存在加息因素,但預期加息步伐十分溫和並漸趨較明朗化,明年環球資金仍要尋找出路,相信本港樓巿仍能展現優勢,受惠於經濟及就業環境維持穩定、市場資金充裕、維持低息環境、借貸防守力強等因素,料樓市可因此維持平穩發展,有利按市貸款量維持輕微正增長,估計2017年全年新取用按揭將增加3.1%至6.6萬宗,涉及金亦會增加3.8%至2,180億元。
 
 
2017年按巿前瞻
1) 明年港P加幅不多於0.25厘 按息處2.5%以下低水平 低息環境持續
 
   美國聯儲局宣佈上調聯邦基金利率0.25%,王美鳳指出,美國自去年12月首次加息後,一年後才再重啟加息,相信美國是次加息後需要時間讓市場消化,以及觀察加息對經濟及外圍環境的影響。環球注視美國候任總統的政策方向,若然落實其主張刺激經濟、推動基建的政策,美國通脹將加快向上,相信這亦是美聯儲局預期明年加息次數加快至3次的原因之一;但鑒於美國以外其他主要經濟體的貨幣政策仍以寬鬆為主,若美息上升過快將令美元加劇走強,不利美國出口及經濟,加上環球經濟前景仍然存在多個不確定性等因素下,相信美國加息步伐仍以溫和緩慢為主,以免掉頭打擊經濟。王美鳳預料明年美國加息次數不多於2次,每次幅度0.25厘(1/4厘),截至明年底美國聯邦基金利率不高於1.25厘水平。
 
   王美鳳表示,聯繫匯率制度下,港息未來需跟隨美息走勢,但實質上港息未必需要完全跟隨美息的調整步伐及幅度,當中可視乎港美息差、自身資金充裕狀況及資金流出規模等因素而決定。目前本港銀行體系結餘仍超於2,500億元高度充裕水平,過往海嘯前本港銀行體系結餘最高亦僅約550億元水平;而對上一次加息及減息周期,本港之加息及減息幅度均少於美國(見下表)。上一次加息周期美國累計加息17次,本港較美國延遲近9個月加息,加息僅9次;美息合計加幅達4.25厘,港息沒有跟足,加幅僅3厘;而美國在上一次加息及減息周期分別加突及減突1.25厘及2.25厘,故此基本上港美息差應最少有1厘緩衝,美國今次決定加息,美息累計上調兩次共0.5厘後,港美息差仍最少有半厘緩衝,本港可有條件遲於美國加息。
 
   王美鳳指出,目前資金充裕情況下,即使拆息最近上揚,最近1個月拆息與最優惠利率(P)息差仍超於4厘,海嘯前10年H/P息差平均是3.5厘,料明年1個月拆息最少上升至1厘以上水平,以及銀行體系結餘顯著減少,本港才正式上調存貸息率;估計需待美國明年再加息兩次,美國聯邦基金利率最少上升至1.25厘水平 (即由2015年12月至明年合計加幅達1厘),本港才會跟隨加息,預期香港最快將於明年下半年始加息,而且加幅不多於0.25厘,料明年按息仍處於2.5%以下低水平,遠低於過去20年平均按息4.1%,低息環境持續。
 
   市場早已對是次美國加息作心理準備,王美鳳認為,料未來加息步伐溫和,亦足有時間讓市場適應息率變化。本港短期內未有需要跟隨美國加息,故息率單一因素對本港影響輕微。本港已有一系列樓按措施防守,目前供樓業主的平均供款佔入息水平處於約33.8%之低水平(數字來源:金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》),即使未來累計加息幅度高達3厘,平均供款佔入息比率僅升至46.5%,仍屬偏低健康水平。
 
中原按揭委託 香港大學民意研究計劃
《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》
美國加息 63%有意置業人士意欲不變 72%所有受訪者接受加息
 
  為了解加息的巿場反應,中原按揭經紀於2016年12月委託香港大學民意研究計劃進行《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》,調查目標訪問對象為18歲以上的香港居民,探討如果12月份美國加息對公眾置業信心的影響,以及公眾對息口增幅的接受能力。 調查於12月2至8日進行,受訪的1,017名巿民當中,有332名有意置業人士,其中63%表示他們的置業意欲不會因美國加息而改變,相反只有25%有意置人士會因美國加息而減少置業意欲,數據反映出,公眾對美國加息的消息早已消化,加息對其置業的意欲影響不大。
 
   與此同時,被問及如果香港加息,截至2017年底,被訪者可接受的加息幅度是多少﹖結果有72%的受訪者可以接受加息,當中25%接受不超過0.25厘的加息幅度,19%接受不多於0.5厘,13%接受不多於1厘,整體平均可接受的加息幅度為不多於0.6厘,另有7%受訪者不接受加息,21%則表示不知道,反映出公眾對美國加息屬意料之內,接受能力頗高。
 
   王美鳳指出,調查結果反映巿場已消化美國加息,對本港加息亦早有預算。事實上,以貸款額100萬元、25年期計算,以目前P按2.15厘計,每月供款為4,312元,倘未來加息0.25厘,供款增加124元或2.9%,至每月4,436元,影響輕微。此外,金管局規限置業人士在承造按揭時,必須通過加3厘的壓力測試,相信已有足夠緩衝給供款人應對加息風險。
 
2) 2017年新取用按揭料增至6.6萬宗(+3.1%)及2,180億元(+3.8%)
 
  展望2017年,王美鳳預期,11月辣招影響上半年按揭量,雖然明年市場存在加息因素,但預期本地加息步伐十分溫和,相信息率因素對市場影響輕微。雖然美元走強原則上不利港樓資產價格,但事實上,美匯指數已由2014年中起進入升軌,期間對本港樓市大致未構成影響,明年環球資金仍要尋找出路,本港仍能展現優勢,受惠於經濟及就業環境維持穩定、市場資金充裕、維持低息環境、借貸防守力強等因素,料樓市可維持平穩發展,有利按市貸款量維持輕微正增長。估計2017年全年新取用按揭將增加3.1 %至6.6萬宗,涉及金亦會增加3.8%至2,180億元。
 
 
3) 美息上升及年結因素下 今年第四季拆息率先上揚
明年拆息將升至正常水平 銀行或轉推P按 H按比例將回落
 
  王美鳳指出,今年第四季銀行同業拆息持續上升,H按常用之一個月期拆息由首三季平均0.25厘上升至最近0.66厘(以12月15日計),升幅達0.41厘,主因是美國加息預期升溫下美元拆息上升及年結前拆入資金需求增加所致;明年拆息將基於港美息差拉闊、銀行體系結餘有可能減少等因素逐步上升,料拆息將升至正常水平,海嘯前10年H/P息差平均是3.5厘,目前H/P差距仍達4.3厘,料1個月拆息將升至1厘以上水平。拆息早於加息周期前逐步回升屬正常現象,這情況亦發生在對上一次加息周期,04年5月時平均拆息為0.09厘,及至05年2月份時,平均拆息升至1.27厘,當時本港未隨美進入加息期,而拆息已上升達1.18厘。
 
   對於現有H按用家來說,即使拆息率先上升,影響只屬輕微,原因是H按普遍均設有P按為基準的封頂息率。倘若拆息上升至觸及封頂息率,H按用家便可按P按息率供款,P未加的情況下,息率升至2.15厘止步。對於現時新造H按用家,按息低至H+1.35%,實際息率約2.01厘,當拆息上升至0.8厘方會觸及封頂息率,而對於今年前已選用H按的用家,按息普遍是H+1.7%,實際息率已達2.36厘觸及P按封頂息率(現為2.15厘),故目前已按封頂息率2.15厘供款,實際加幅僅限於0.2厘,暫不用再受拆息上升影響。
 
   年結因素過後,明年拆息有機會稍為回穩,但於第二季將進一步上揚,當1個月拆息上升至1厘水平,以現時H按息H+1.35%計,實際息率便達2.35厘,已高於P按封頂息率一般為2.15厘,料屆時銀行將轉推P按為主,市場上H按選用比例將回落。
 
4)明年二按提示服務推行下 財務公司二按比例減
 
  王美鳳表示,明年二按提示新措施推出後,相信財務公司不會再於新造一按物業之上再進行二按登記,但已獲銀行同意的二按貸款如發展商為新盤提供的二按配套則不受影響,相信會令財務公司承造二按比例減少。對於有提供物業貸款的財務公司,他們將變陣部署: 1. 若資金背景具實力,或加重經營一二按包辦之有抵押貸款,無需涉及銀行一按; 2. 與銀行一按同步之二按將轉為無抵押貸款,有關貸款不會在土地註冊處登記,這情況下息率將較以往高,料用作完成交易之過渡貸款為主; 3. 物業套現之二按將分為兩個處理方法,若屬於明年起之新造按揭,有關二按將轉為無抵押貸款,即使磚頭價值可用作評估借款人資產,但由於並非用作抵押,貸款息率將會提高,但若屬於未有參與二按提示服務的舊有按揭物業,不排除有財務公司仍會繼續提供物業二按套現。
 
 
2016年按巿回顧
2016全年新取用住宅按揭額料達2,100億元 按年跌13.9%
 
  回顧2016年按揭市道,王美鳳指出,受去年第四季至今年首季樓市主要處於疲態狀況影響,二手交投大幅萎縮,不過,第二季起巿況回暖,發展商加快推盤步伐,財務安排層出不窮,帶動整體樓巿向好。2016首10個月計,新批按揭貸款金額較去年同期減少10.2%至2,277億元,宗數較去年同期減少9.8%至67,852宗,新取用按揭金額較去年同期減少25%至1,614億元,宗數較去年同期減少23.2%至49,819宗。
 
   由於下半年按揭業務較理想,帶動全年新取用按揭貸款量跌幅將收窄,王美鳳預期,全年新取用按揭貸款量會較2015年減少12.9%至6.4萬宗,金額跌幅略大,按年回落13.9%至2,100億元。
 
H按減息潮帶動 轉按業務表現優於大巿
 
  王美鳳指出,今年銀行競爭激烈,H按減息潮不斷,年初優惠已延至存款掛鈎計劃,H按息一減再減,樓價上揚及低息環境持續令轉按/加按套現的個案顯著增加,今年首10個月計,金管局錄得19,828宗新批轉按個案,較去年同期增加6.1%,金額高達565.86億元,較去年同期增加13.7%,表現優於大巿。
 
匯豐奪全年現樓、樓花按揭巿佔雙冠機會高
 
  王美鳳指出,2016年首11個月累積現樓按揭登記有61,513宗,按年減少16.9%,滙豐銀行以巿佔率20.8%領先(見表五),與第二位中銀(香港)(市佔率20.4%),兩者的差距由累積10個月的58宗,擴大至273宗;而樓花按揭登記期內有5,701宗,按年減少44.2%,滙豐銀行以巿佔率25.5%暫時高踞累積樓花按揭登記榜首,第二位渣打銀行(市佔率20.9%)(見表六);今年現樓及樓花兩個按揭巿場競爭十分激烈,暫計滙豐銀行奪得全年現樓按揭一哥呼聲較高,且看中銀於12月份能否扭轉,令冠軍得主出現變數;至於匯豐奪全年樓花冠軍的機會相當高,若匯豐今年同時取得現樓及樓花雙冠軍,將取代去年連續四屆現樓冠軍的中銀及連續三屆樓花冠軍的渣打,並自2010年後再次成功奪雙冠位置。
 
 
 
按年新取用住宅按揭貸款宗數及金額統計
港美對上一次加息及減息周期的累計調整幅度
平均按息、P按及H按實際按息歷年走勢
 
假設加息的供款變化例子
63%有意置業人士意欲不變
72%所有受訪者接受加息
 
近年各類按揭計劃的選用比例走勢
2016年焦點按揭新聞回顧
2016年首10個月份按揭貸款數字一覽
 
2016年首11個月銀行現樓按揭業務表現
2016年首11個月銀行樓花按揭業務表現
按揭貸款分析
 
《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查(2016年12月)》