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研究新聞稿

2017/12/14 中原地產、中原按揭經紀議息結果公布後最新樓巿、按巿分析


中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑先生(左)及中原按揭經紀董事總經理王美鳳小姐(右)在記者會上闡述議息結果後最新樓巿及按巿情況,以及預測未來走勢。


2018年港P進入上升周期 平均按息2.5厘

明年按揭貸款額料增至3,300億元挑戰歷史新高

  2017年已屆尾聲,美國聯儲局剛公布上調聯邦基金利率目標,今年內三度加息,巿場預期本港最優惠利率(港P)快將進入上調周期,結束港P九年維持不變的情況。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳小姐在今日記者會上發表名為「2018年樓按市場前瞻」報告時表示
 

明年P加幅或介乎0.5%至0.75% 溫和步伐影響不大 港息未來數年仍在低水平

   美國聯儲局議息聲明維持預期明年加息共3次,反映明年加息步伐維持溫和有序,對市場屬於正面訊息,雖然稅改方案通過後明年落實執行增添不確定因素,但縮表進程下加息步伐料傾向平穩。至於本港最優惠利率(P)之調整,相信銀行實際行動視乎撇除短期因素後之拆息水平、銀行結餘流動性減少之變化;料銀行將於明年上半年加P,全年P加幅或介乎0.5厘至0.75厘,料2018年平均按息約於2.5%水平,遠低於過去20年平均按息3.63%,延續低息環境。明年按息上升下,按息每加0.25厘之每月供款約增3%,年底前累計增幅或達6%至9%,對供樓負擔影響仍屬輕微。 即使明年港息進入上調周期,但全球經濟增長動力增加、香港經濟及就業市場向好緩和了加息影響,明年香港經濟增長仍然向好,加上在樓按措施下,銀行及供樓業主的防守力大增,明年加息已屬市場預期之內,溫和加息步伐及幅度料對市場影響不大。
 
  聯邦基金利率之長期目標利率約在3厘水平,與以往加息周期聯邦基金利率曾升至5.25%至6.5%截然不同,整個加息周期將會在低息水平便告一段落,由於美息加幅有限,香港在聯繫匯率制度下,未來數年仍處於低息環境。
 

2017年住宅按揭金額料達3,100億元 升42.6% 紀錄次高

   按揭巿道方面,王美鳳指出,今年按揭巿道大致理想,轉按表現更跑贏大巿,5月份政府再推樓按措施,一度影響物業交投拖累按揭申請量,然而下半年樓巿回穩並帶動按揭數字回升。首10個月累計,新取用按揭貸款額達70,835宗及2,626.26億元,較2016年同期分別增加42.2%(宗數)及62.7%(金額),總結全年計,王美鳳預測2017全年新取用按揭貸款量較2016年增加26.7%至8.35萬宗,金額則按年增加42.6%至3,100億元,成為紀錄第二高。
 

2018年住宅按揭金額維持正增長 料達3,300億元 升6.5% 紀錄新高

   展望2018年,王美鳳預期,全球經濟明年趨向溫和擴張,香港經濟增長動力不減,就業巿場向好,加息步伐溫和,利好樓巿因素較多,因此料明年一手及二手交投應繼續平穩增長,有利按揭巿道發展。雖然明年港P開始上調,轉按誘因減弱,料轉按宗數會減少,但另一方面,2017年一手買賣增加,相信將帶動2018年一手新造按揭增加,因此預期2018年全年新取用按揭貸款量仍維持正增長,較2017年增加3%至8.6萬宗,金額則按年增加6.5%至3,300億元,金額挑戰歷史新高。
 

2018年按巿前瞻
 

(1) 明年港P加幅介乎0.5厘至0.75厘 2018平均按息2.5厘 仍處低息環境

  一如市場所料,美國聯儲局宣佈上調聯邦基金利率0.25%,中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,美國自2015年12月中首次啟動加息,至今聯邦基金利率上調至1.25厘至1.5厘,兩年時間累計加幅僅1.25厘,利率正常化步伐可謂相當溫和。美國聯儲局議息聲明維持預期明年加息共3次,反映明年加息步伐維持溫和有序,對市場屬於正面訊息,雖然稅改方案通過後明年落實執行增添不確定因素,但縮表進程下加息步伐料傾向平穩,美聯儲局預測明年底聯邦基金利率約為2.1厘,在過往加息周期中仍屬甚低息水平。
 

Ø港P實際加息時間取決於 拆息水平 及 銀行資金流動性減少之變化

  至於本港最優惠利率(P)走勢,王美鳳表示,目前拆息已升至令H按觸及P按封頂息率,出現銀行考慮上調P的基本誘因,但實際行動視乎撇除短期因素後之拆息水平、銀行結餘流動性及減少之變化。對上一次加息周期,銀行基於拆息先升後跌曾於04年9月加P後不足兩個月再減回P,直至05年3月時當1個月拆息升至2厘水平才正式上調最優惠利率。
 

Ø明年銀行結餘將現較大變化 左右拆息升幅

  金融海嘯後各國央行採寬鬆貨幣政策,大量資金流入本港導致銀行體系結餘在過去9年間一直在千億元以上水平,高峰時曾高達逾4,000億元,這是前所未見,過往銀行結餘最高亦僅達550億元。今年銀行結餘仍主要在2,595億元水平,直至9月份因應金管局增發票據後減少800億元至大約1,796億元,其後至今未有變化,未有資金明顯流出,結餘仍屬高度充裕水平,這方面在一定程度上減少銀行上調存貸息率的迫切性。
 
  王美鳳指出,明年影響銀行結餘變化之因素增多: (1) 美息累積升幅已達1.25厘,港息5次未有跟隨美息上升,美息高於港息之差幅進一步拉闊原則上會帶動港元資金流出;(2)美國稅改方案通過相信明年將落實執行,亦將吸引資金回流當地;(3)美國縮表規模將會稍為增加,全球利率正在步署正常化,(4) 以及金管局會否再增發票據抽資,均促使明年資金流向變化性將較大,或令銀行結餘下跌,從而推升拆息。 但另一方面,香港投資及金融環境仍吸引資金停泊,故相信本地資金不會一下子急速流走,不過王美鳳相信銀行不會待結餘降至海嘯前水平才加息。
 

Ø1個月拆息越接近1.5厘 加P壓力增 料明年P加幅或介乎0.5厘至0.75厘

  王美鳳指出,金融海嘯前即環球推行寬鬆貨幣前10年之H與P息差平均是3.5厘,目前仍約達4厘,相信當撇除短期因素後,1個月拆息越接近1.5厘水平,而銀行結餘亦減少情況下,本港銀行將有加P壓力,料本港銀行將於明年上半年加P,全年P加幅或介乎0.5厘至0.75厘,料2018年平均按息約於2.5%水平,年底前按息仍低於3%,遠低於過去20年平均按息3.63%,延續低息環境。
  
  明年按息上升下,按息每加0.25厘之每月供款約增3%,年底前累計增幅或達6%至9%,對供樓負擔影響仍屬輕微。根據金管局9月發出的半年度報告,按揭申請人的供款佔入息比率(DSR)平均僅為34%,反映供樓人士在樓按措施下之供款防守力很高,明年若按息上升,上述供款佔入息比率年底前將升至36%至37%,仍屬健康低水平。
 

Ø影響:加息屬市場預期之內 溫和步伐下加幅不大影響微

  即使明年港息正式進入上調周期,但全球經濟增長動力增加、香港經濟及就業市場向好緩和了加息影響,今年香港經濟增長提高,全年可望達到3.7%,明年香港經濟增長仍然向好,加上在累積8輪樓按措施下,銀行及供樓業主的防守力大增,明年加息已是市場預期之內,溫和加息步伐下息率加幅不大料不會對市場構成顯著影響。
 

Ø本輪美息上升周期加幅有限 港息未來數年仍處低息水平

  王美鳳表示,聯邦基金利率之長期目標利率約在3厘水平,較早年初預期之4.25厘大幅下降,可預料未來美國加息次數不多,整個加息周期將會在低息水平便告一段落,與以往加息周期聯邦基金利率曾升至5.25%至6.5%截然不同。由於美息加幅有限,香港在聯繫匯率制度下,未來數年仍處於低息環境。
 
  雖然明年聯儲局領導層將換班,鮑威爾將成下一任主席,相信聯儲局的政策將會延續,維持溫和而緩慢的加息步伐不變,以免加重縮表進程所帶來之影響以及對通脹達標造成負面影響。
 

Ø加息下長還款期每月供款增幅較大 按揭存款相連戶口可助降低加息壓力

  王美鳳指出,隨著樓價上升,選用較長按揭年期人士增加,最新新批按揭平均年期長達近27年。不過,當未來息率回升之時,選用較長還款期的用家會發現,每月供樓金額的增幅將較大,假設未來加息1厘,20年期之每月供款額將增加約10%,但30年期之每月供款額則增加約14%,故較長按揭年期用家宜將自己的供款入息比率設低一點,以便預留充足的防守力。
 
  王美鳳提醒,今年銀行普遍為按揭客戶提供高存息戶口,存款息率相等於按揭利率,用家存放日常資金及儲蓄,善用該類戶口可賺取高存息以抵銷部分按息支出,等同進一步降低實際按息,又或直接部份還款也可幫助減低加息壓力。
 

(2) 明年H按優勢減 銀行或轉推P按 H按比例將回落

  王美鳳指出,目前大部份H按用家之按息已觸及P按封頂息率,按息基本上等同已轉作P按為基準,故按息一般已於2.15厘止步,待銀行上調最優惠利率,按息才再正式上調。雖然按息基本上已等同轉作P按為基準,但短期內銀行在激烈競爭下卻未敢過快轉變為推P按棄H按,因H按已流行多年,用家仍鍾情H按之彈性,若拆息下跌可享慳息優勢,而拆息上升可隨P按息供款。
 
  不過,當銀行正式上調最優惠利率,相信屆時H按與P按息差已進一步拉闊,使用H按的優勢已大大減少,料銀行將向用家轉推P按,故明年H按選用比例將回落。
 

(3) 定按市場比例續升 但欠大型銀行推廣升幅有限

  王美鳳表示,近月個別銀行推出定息產品,定息期內的按息較目前H/P按按吸引,加上拆息波動下增添定息按揭的優勢,10月份定按選用比例增至2.3%,按月增0.5個百分點,料定按選用比例將會繼續上升。本港息率進入上升周期,定按需求增加,然而,當中或礙於過往定按使用率不高,及未來加息步伐較以往溫和等原因,市場上缺乏大型銀行提供定息產品,若情況不變,未來定息選用比例升幅有限。
 

(4) 2018年新取用按揭額料達3,300億元(+6.5%)創歷史新高 宗數增至8.6萬(+3%)

  展望2018年,王美鳳預期,全球經濟明年趨向溫和擴張,香港經濟增長動力不減,就業巿場向好,加息步伐溫和,利好樓巿因素較多,因此料明年一手及二手交投應繼續平穩增長,有利按揭巿道發展。雖然明年港P開始上調,轉按誘因減弱引致料轉按宗數減少,但另一方面,2017年一手新盤買賣增加,相信將延續帶動2018年一手上會新造按揭量上升,因此預期2018年全年新取用按揭貸款量較2017年增加3%至8.6萬宗,金額則按年增加6.5%至3,300億元,刷新高紀錄。

 
2017年按巿回顧
 

Ø2017全年新取用住宅按揭額料達3,100億元 紀錄第二高 按年升42.6%

  按揭巿道方面,王美鳳指出,今年按揭巿道大致理想,轉按表現更跑贏大巿,5月份政府再推樓按措施,一度影響物業交投拖累按揭申請量,然而下半年樓巿回穩並帶動按揭數字回升。首10個月累計,新取用按揭貸款額達70,835宗及2,626.26億元,較2016年同期分別增加42.2%(宗數)及62.7%(金額),總結全年計,王美鳳預測2017全年新取用按揭貸款量較2016年增加26.7%至8.35萬宗,金額則按年增加42.6%至3,100億元,成為紀錄第二高。
 

Ø2017平均按揭金額創歷史新高 6月新批按揭額創單月紀錄新高

  年內新批按揭貸款6月宗數按月增5.7%至11,459宗,金額同步上升5.6%至440.35億元,金額創有紀錄以來單月新高。首10個月累計,新批出揭貸款額達87,932宗及3,328.46億元,較2016年同期分別增加29.6%(宗數)及46.2%(金額)。值得留意的是,隨著年內樓價上升逾1成帶動,今年新批按揭平均貸款額達378.53萬元(按年升12.8%),新取用按揭平均貸款額達370.76萬元(按年升14.5%),同創歷史新高。
 
ØH按減息潮帶動轉按熱潮 轉按金額創新高
  
  王美鳳指出,H按減息潮由去年延續至今年、低息環境持續加上樓價上揚,令轉按省息及加按套現個案均顯著增加。5月底大型銀行曾調高新造H按息,不少業主把握原先最優惠息率的尾班車加快申請轉按,刺激6月份新批轉按貸款大幅增加;6月新批轉按金額按月增加26.1%至143.55億元,創下紀錄新高,宗數亦大增25.6%至4,309宗。累積首10個月計,新批轉按金額已達1,007.1億元,較去年同期大幅增加82.6%,增幅是按揭類別之冠,單是首10個月金額已超越過去年度計轉按金,成為年度紀錄最高金額。
 
Ø滙豐勢成全年雙料一哥
 
  中原按揭經紀研究部數據顯示,本年首11個月計,現樓按揭登記量按年增加44.2%至88,715宗,其中滙豐銀行累積承辦21,332宗現樓按揭合約登記,以24.0%的巿佔率,暫先於全年累計佔有率,與排名第二的中國銀行(香港) (18,777宗,巿佔率21.2%)相差2,555宗;而恒生銀行則以巿佔率15.4%(13,627宗)排名第三(詳見表四)。樓花登記方面,今年首11個月累計錄得9,282宗登記,按年增加62.8%,其中滙豐銀行繼續高踞全年累計樓花按揭巿佔率首位,首11個月樓花市佔率高達31.4%,樓花登記達2,916宗,與第二位之中國銀行(香港)之市佔率維持相差超過10個百分點,第二位及第三位分別是中國銀行(香港)(1,861宗,巿佔率20.0%)及渣打銀行(1,403宗,15.1%)(見表六)。王美鳳指出,滙豐銀行繼去年奪雙冠後,暫計今年滙豐銀行無論在現樓及樓花按揭市佔率均大幅領先,滙豐今年勢再次奪得現樓及樓花按揭巿佔雙料冠軍。
 
Ø新批按揭平均按揭年期近27年 紀錄最長年期
 
  王美鳳指出,新批按揭平均貸款合約期由9月份314個月,延長9個月,10月份延至323個月(26.9年),是紀錄最長年期,反映在樓價升勢下,選用較長按揭年期的供樓人士增多,以減輕供樓負擔及更容易通過壓力測試。她舉例:以350萬按揭額計,若選用25年還款期,通過壓力測試的最低入息要求是$34,613,如選用30年還款期,最低入息要求降至$31,852。

 
平均按息、P按及H按實際按息歷年走勢
(按年)新取用住宅按揭貸款宗數及金額統計
加息每月供款變化一覽(以貸款額100萬元計)
 
(按月)新批按揭產品選用比例
2017及2018年新取用按揭貸款數字預測
(按年)新批出按揭貸款宗數及金額統計
 
(按年)新批轉按貸款宗數及金額統計
2017年首10個月份按揭貸款數字一覽
按揭貸款分析
 
2017年首10個月銀行現樓按揭業務表現
2017年首10個月銀行樓花按揭業務表現
(按月)新批按揭貸款平均還款年期
 
2017年焦點按揭新聞回顧