按揭百科
楼按专栏

2020年上半年按市回顾


   今年全球市场受新冠肺炎疫情影响,本地经济亦受打击,但疫情较欧美等国轻微,亦较快速缓和,楼市累积购买力释放,用家赶紧在楼价转升前入市,楼市较其他市场提早于第二季出现显著反弹,二手交投转旺。但受限聚令措施影响,发展商纷暂停开售楼盘,直至5月疫情缓和才重启新盘销售步伐,楼市气氛转好下,5至6月份新盘销情亦相当理想。
 
高成数按保用家增  
 
   根据金管局住宅按揭统计,今年上半年按揭申请量自3月起已回复万宗以上水平,随着今年第二季起楼市交投转旺,料第三季按揭登记量会将显著增加。上半年新取用按揭数字料出现负增长,将较去年同期减少约两成,但受惠楼市快速反弹,来自一二手市场按揭量实质已显著回升,上半年按揭量减幅上主要源于转按市场萎缩,受银行接连上调按息及削减回赠优惠影响,上半年转按贷款量大幅减少,以银行新批转按金额计,预料上半年减幅达48%。
 
   去年政府放宽按保之影响延续,统计指上半年$800万至$1,000万之楼宇买卖登记显著增加,在这情况下,亦同时拉动了按揭市场之平均按揭成数及平均按揭额增加。上半年银行批出之平均按揭成数由放宽按保前约46%上升至5月份达58%,属于近10年新高数字,但仍低于楼按措施前约于63%水平;而平均按揭额亦逐步增至5月份达$468万纪录新高水平。高成数按保用家增加下,选用较长按揭年期以减轻每月供楼负担的人士亦增加,上半年平均按揭年期均达27年,5月份数字更达27.5年,属有纪录以来最长。
 
港息向下 银行仍保守  
 
   今年按揭市场较令人关注的是,银行在楼市转旺、银行结余上升、息率下跌的环境下却接连上调按息及削减优惠,楼按取态亦持续保守。由于环球疫情之广泛爆发属前所未见,多国疫情仍严峻,令全球经济受冲击并带连锁性影响,经济复苏时间难以掌控;加上中美关系越趋紧张,市场仍存多方面不确定性。即使本地疫情趋缓,但经济难免下滑,失业率上升,银行面对市场潜在风险警觉性增加,在避险因素下楼按取态趋于保守。
 
   再者,今年息率向下或令银行净息差受压,银行以大型银行为首现阶段对于控制资金成本重要性放前,在大型银行具指标性调整下,其他银行亦相续跟随调整按揭。今年银行接连调整按揭后,一般$400多万按揭金额之按息由年初约H+1.3%上调至H+1.5%,现金回赠由高达贷款额1.5%降至0.2%,$600万以上按揭金额之按息可低至H+1.45%,现金回赠提高至0.5%,而大型银行转按现金回赠则一律降至0.2%。今年银行除了进一步控制资金成本,亦反映银行看淡转按业务,并扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭收益的经营环境。
 
   尽管今年银行上调按息,但实际加幅轻微,仅累达0.2厘,美国大幅减息令港元拆息跌幅亦扩大,足令H按息跌幅抵销银行加息幅度之余,亦较年初享有减息幅度,现时调整后之市场H按息仍低至1.69厘至1.89厘,较年初封顶息率水平2.5厘等同可享减息0.61厘至0.81厘,用家仍受惠于减息,故此银行上调按息对楼市未构成影响。今年美国为应对新冠肺炎疫情累计减息达1.5厘至历史低水平,原则上港息应贴近美息,但去年第四季至今港元拆息持续高于美息,反映银行保留资金意欲较大。随着港元呈现强势,金管局已多次向市场注资,银行结余由今年首季约$540亿回升逾倍至$1,400多亿水平;银行流动性显著增加下,与楼按相关的1个月拆息由年初高逾2%水平降至最近为0.39%,港元拆息逐步回落至较趋近美息。
 
   美国联邦储备局已预计目前低息水平须维持至2022年,并持续无限量QE,港息跟随美息下,意味本港息率在较长时间仍维持甚低水平,近月楼市向好,或吸引部分资金流入楼市,对楼市带来支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封顶息,并与P按息差拉阔,在H按减息优势下,H按市场比例由年初约80%推升至5月份达91%,相信今年H按仍会继续主导市场。
 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤

 

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