按揭百科
楼按专栏

2020年按揭市场前瞻2020/01/11


   踏入2020年,银行对于楼按贷款大致上已恢复较积极取态,去年银行接连上调按息及削减按揭优惠,第四季亦有个别银行出现「收炉」情况,最近已有多家银行在按揭计划上回复竞争力,去年底期间有银行减慢放贷故而削减按揭优惠,最近已调整按揭息率及回赠至市场相若水平。当中,亦有楼按取态较积极的银行进一步增加了按揭优惠,目前市场上平均实际按息为2.5厘,现金回赠介乎1%至1.5%为主。年初银行楼按取态一般较为积极,但目前银行同业拆息及港元贷存比率虽有回落但仍在较高水平,银行对楼宇按揭的积极性仍受限于资金成本仍偏高之因素,在加推按揭优惠的决定方面仍会是审慎保守。
 
港存息近零 料P维持不变 
 
   今年美国预期经济仍稳步,美息有机会维持平稳不变,当地如美伊局势、中美贸战、总统大选带来不确定性其实仍多,美国即使摆脱衰退风险但经济放缓机会仍大,若美国通胀持续低迷,美息仍有机需进一步下调。去年美息下调3次共0.75厘,港息下调一次仅0.125厘,除了因为对上一次加息周期港息加幅仅0.125厘外,亦因为银行调整的不只是P,而是存贷息率,目前银行存息已返回近零水平,存息已减无可减,故基本上已没有进一步减息空间,料今年本地最优惠利率(P)继续维持不变。环球经济是否走出低谷仍存变量,相信各国仍倾向维持量化宽松政策,低息环境持续下,预料今年本港按息介乎2.4厘至2.5厘低水平,逾12年低息环境持续。
 
转按数量减少 按保上会比例增  
 
   今年影响楼按市场发展的不确定性因素仍包括外围发展如中美角力、地缘政治风险以及本地形势如社会运动发展、经济下行风险等,故此实际连带性影响仍有待观察。若社会气氛回复,相信累积购买力可带动楼市重拾动力,而在转好气氛下新按保修订及低息环境对楼市仍带支持作用。然而,转按息率及回赠优惠已较以往逊色,转按数量减少对整体按揭贷款量构成影响。预期今年新取用按揭宗数及金额将略减至80,000宗及$3,350亿,按揭数字虽跌但仍属理想水平,预测金额数字为历史第三高。
 
   自政府于去年10月中放宽按保楼价上限后,买家使用按保置业上会的比例增加,一度刺激二手交投显著回升。根据金管局住宅按揭统计,去年11月份按揭比率(即平均按揭成数)增加至51.2%,连续两个月录得升幅合共5个百分点,亦属于3年来新高数字。根据中原按揭客户个案,按保修订后(10月16日)至年底(12月31日),按保占整体按揭申请比例由29%大幅增加至49%,由于高成数按保比例增加,故亦推动平均按揭成数上升。不过,目前平均按揭成数其实仍属于甚低水平,在8轮楼按措施推行前,平均按揭成数约达62%。对于未来趋势,平均按揭成数或续升但大幅急升机会仍不大,因为在现行楼按措施下,一般按揭成数仍仅达5至6成,二套房按揭之成数亦需降低1成。
 
   至于市场上两大类按揭计划--H按及P按之发展,目前H按主流优势大致未受影响。去年大型银行调整新造按息及优惠后,有部分中小型银行未有实时跟随调整,个别银行提供之P按息优于H按,推动P按用家比例提升,根据金管局去年11月份统计数字,H按选用比例已接连3个月回落合共9.4个百分点至79.7%,而P按选用比例则逐渐增至17.7%。然而,多家银行完成按揭调整后,目前银行提供之H按息与P按息已大致上看齐,H按主流地位将会维持。
 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤

 

快速連結