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车位按揭成数知多少


   近月车位交投回升,根据中原研究部统计,今年6至8月份二手车位登记量均多于450宗,多于年内其他月份平均273宗。市场上不少人钟爱购买车位,虽然车位价格经过早年飞快升幅后已经放缓,但车位的一般入场门坎始终低于买楼,而购买车位支付非住宅印花税,低于非首置住宅印花税(税率为成交价15%),例如一个不足$200万之车位只需缴付1.5%印花税。而且,车位无需装修,不用烦却保养折旧问题,基本上一成交便可起租,转售弹性亦较大,不受限于额外印花税,所以车位在某程度上属于易入门、回报快、弹性大的投资产品。
 
放宽非住宅按揭成数 买车位受惠
 
   车位的尺寸虽然相差不大,但不同地区位置的车位价格却相差甚大,可介乎少于$100万至逾$600万不等。今年首8个月二手登记车位平均价格约$149万,而一手车位价格平均为$265万,影响车位价格较大取决因素是供求比例、屋苑交通配套、车主多寡及附近车位供应等。
 
   以投资车位来说,租金回报是很重要的考虑因素,但车位价格于早两三年已显著上升,不少车位的租金追不及价格升幅,导致租金回报率下跌,部分车位的租金回报率更跌至2%甚至以下水平。但若多花时间寻宝,例如在新界或九龙区会发现一些细价但高回报的车位,例如九龙一个屋苑车位价格只需$90万,但因车位需求较大,租金可达$3,000,租金回报率达4%;新界一个屋苑车位只需$70万,但租金可达$2,400,租金回报可达4.1%。
 
   政府于8月份公布放宽非住宅按揭成数上限,相信主要是减轻疫情下对工商铺市场的冲击,但由于非住宅类别包括车位,故此车位亦因此受惠,车位按揭成数由高达4成上调至5成,首期由6成降至5成,而按揭年期维持长达15年。
 
   投资车位买家需要注意一点,若然已持有按揭物业在身,若再购买车位申请按揭上会,车位便已属于第二套房按揭,在现行措施下,该车位的按揭成数需降低一成,即按揭成数降回至高达4成,上会首期将会明显增加。而车位按揭在审批方面,借款人的供款占入息比率及压力测试要求基本上与住宅按揭相同,但留意,若果借款人本身已有按揭,例如自置物业仍有按揭在身,碍于车位已属二套房按揭,入息要求便需提高,每月总供款占入息比率上限由50%下调至40%,并需通过按息加3厘之压力测试,压力测试下之供款占入息比率由60%调低至50%,车位买家如需上会,入市前宜先计算首期负担及供款能力。
 
   车位按揭息率较逊于住宅,现时实际息率介乎2.6厘至3.5厘,今年银行对于贷款业务较为审慎,银行之间批出之车位按揭息率差幅较大,当中视乎贷款金额,例如百多万元之车位按揭额仅达数十万元,尤其不足$50万贷款额之车位按息相对较逊。
 
车位物业连契承按 优惠与住宅看齐
 
   其实,车位按揭成数是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善,买家若购置自用物业时连同车位以连契形式申请按揭贷款,银行可就物业连同车位批出一致的按揭条款;换句话说,连同自用物业的车位按揭成数可高达6成,若成交价不超于$1,000万,更可申请按揭保险计划享有高成数按揭,按息享有拆息按揭低息水平,现时约为1.75%,按揭年期更长达30年。
 
   独立车位的按揭成数仍低于住宅,按揭息率亦较高,买家可考虑索性以物业套现资金方式购置车位,若物业估值之水位足够,加按套现出来之资金便可直接用作支付全数车位价格,而无需承造车位按揭。楼价于10年间升幅逾倍,以一个10年前以$600万购入之单位为例,目前楼价升值至$1,300万,加按后最高按揭额高达$650万,减去按揭余额$260万后,尚有足够水位可套现资金达$390万购买车位;此做法亦无需担心车位成了二套房按揭衍生之问题。
 
 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤

 

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