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楼按专栏

新肺炎会否造就沙士价笋盘?2020/02/08


   新型冠状病毒肺炎(下称「新肺炎」)爆发至今约近两个月时间,中国内地确诊人数已逾2万人,已远超于2003年沙士全球确诊人数,目前已逾20个国家已相继出现新肺炎确诊个案,全球严阵对抗疫情。由于新肺炎与2003年沙士相似,当年香港是沙士第二大爆发地区,自然令不少市民记起17年前沙士病毒的经历。现时本港确诊新肺炎数字有所上升,但到处口罩难求,消毒用品严重短缺,社会气氛变得较前紧张。另一边厢,亦有市民联想起楼市再现沙士价的执平货机会,不过,当年情况与今天其实出现较大分别。
 
沙士爆发前 楼价已累跌逾6成 
 
   2003年楼价跌至1997年后最低位,一个500呎建筑面积单位由平均$300多万减至$100万水平,但其实并非基于沙士造成这么大楼价跌幅,当年沙士爆发前,楼价已累跌逾6成,沙士的出现只是进一步催化楼价下跌。97年金融风暴后本港经济持续一蹶不振,楼价在97年楼市泡沫爆破后出现长达6年跌势,99年开始展开漫长通缩期,失业率逐步攀升至7%至8%,负资产数字大幅上升,断供个案频增亦导致银主盘涌现;在这个不景气环境下,2003年沙士病毒就是踩多一脚。当年香港未有应对沙士这类传播性强攻击性高的病毒经验,死亡率达17%,市场变得人心惶惶,部分业主对后市失去信心而劈价出售物业,故此当时楼价进一步下跌近10%。当年疫情消退后,通缩情况开始改善,2004年香港步出通缩,楼价亦开始止跌回升。
 
转按数量减少 按保上会比例增  
 
   现时情况有别,新肺炎疫情出现前,本港楼市在先升后跌的低幅度调整后,正处于反复上落但大致横行格局,若非疫情出现,楼市很大机会基于早前一些负面因素已消除缘故而出现反弹,累积了数月的购买力原应可逐步释放,1月份农历新年前,多区屋苑交投已出现回升,如今新肺炎疫情却随即窒碍了本可回稳的楼市。不过,由于有着应对沙士的经验,疫情透明度及市民防疫意识提高,市场普遍预期疫情可于数月内受控,故此没有急切性需要的业主不会劈价出售物业,业主大多静观其变,市场出现明显降价的「笋盘」不会太多。
 
楼市用家主导 业主不会大幅减价  
 
   再者,随着十多年间楼按措施的推行,楼市结构已出现显著变化,楼市持货者绝大部分是用家及长线具实力投资者,不会轻易大幅减价;市民在楼按供款能力及防守力方面亦较前提高,故是次新肺炎疫情影响楼市交投量远大于楼价。但当然,市场上有小部分业主愿意降价以求快步售出单位,吸引了一些买家寻觅笋盘,故此睇楼活动虽受疫情影响而大为减少,但仍优于当年沙士时期,不过由于减价货其实不多,加上业主开价与买家期望未必能接轨,导致有些交投成不了呈胶着。
 
   与沙士年代不同,香港的经济基调近年都是稳固的,就业市场亦持续稳定,楼市大致向好,近年楼市刚性需求更为殷切,这是支持着楼市的重大因素。不过,去年外围不稳及本地出现达半年时间之社会运动及冲击动荡,确实已对本港经济造成打击并正在出现负增长,如今加上新肺炎疫情拖累,对整体经济的影响只会扩大。中国内地新肺炎疫情严峻,各省市已出现确诊甚至小区爆发,企业延迟开工、定单停接、经济及消费活动大幅减少、封城交通受阻、旅游近乎停顿,即使内地已公布大规模放水,仍须面对经济下滑的风险,现今中国已是全球第二大经济体,足以牵连全球经济进一步放缓,香港经济与内地关系密切,将无可避免地打击本地经济进一步转弱,连带性影响值得留意。
 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤

 

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